Đêm nào bạn cũng mở app ngân hàng lên nhìn số dư, rồi tắt đi, lòng vẫn không yên?
Giữ tiền mặt thì sợ mất giá. Nhảy vào mua vì nghĩ “chắc đáy rồi” thì sợ dính đáy giả, giá còn rớt tiếp. Mà vay thêm chút để ôm miếng đất, lại sợ kẹt cứng không thoát ra được.
Ba nỗi sợ đó, nhiều người tìm mua bất động sản Vinh, Nghệ An lúc này đang mang trong lòng. Vì mình từng đứng đúng chỗ đó rồi.
Ngày 8/6/2023, mình ngồi ký giấy bán một căn nhà tại xã Kỳ Khang, ngay tại sàn giao dịch Đại Thành Land của mình. Người ngoài nhìn vào chắc nghĩ đơn giản, môi giới thì sáng ký hợp đồng, chiều lại đi gặp khách khác. Nhưng căn đó không đơn giản với mình. Đó là bất động sản thứ năm, cũng là cuối cùng, trong số tài sản đứng tên mình mà mình buộc phải bán để xoay dòng tiền.
Lúc đặt bút, tay mình không run. Nhưng bụng thắt lại. Mình nhớ rõ cảm giác nhìn một phần tài sản gây dựng bao năm rời khỏi tay mình, trong khi xung quanh thị trường ảm đạm, thanh khoản đóng băng, ai cũng dè chừng ai.
10 năm làm nghề, ai cũng nghĩ mình đủ vững để không bao giờ rơi vào cảnh đó. Mình cũng từng nghĩ vậy. Rồi mình vẫn rơi vào.
Chuyện phía sau ngày 8/6/2023 ấy, mình muốn kể thật với bạn. Không phải để than, mà để nếu bạn đang mang những nỗi sợ giống mình từng có, bạn có thêm một lần tham khảo trước khi đặt bút quyết định.
10 năm làm nghề, và giai đoạn mình túng quẫn nhất
Hơn 10 năm làm môi giới rồi tự đầu tư bất động sản tại Nghệ An, mình cũng qua vài cơn sốt, cũng có lúc lãi đậm. Nhưng nghề này lạ lắm, càng làm lâu mình càng dễ chủ quan. Và cái giá cho sự chủ quan đó, mình trả gọn trong đúng một năm.
Từ giữa tháng 11/2022 đến 11/2023 là quãng túng quẫn nhất trong hơn 10 năm mình làm nghề. Không phải năm đầu tay trắng. Mà là lúc mình đã có kinh nghiệm, có tài sản, nhìn vào ai cũng bảo “ổn”. Vậy mà đêm nào mình cũng ngồi tính lại dòng tiền, tính đi tính lại vẫn không ra, vẫn thiếu.
Mình không thiếu kinh nghiệm. Mình tin nhầm vào một thứ: nghĩ cứ ôm đất đẹp thì tiền tự sinh ra, không cần tính đường thoát khi thị trường quay lưng. Đến lúc thị trường quay lưng thật, mình mới biết mình đã sai chỗ nào.
Vì sao người làm nghề 10 năm vẫn mất tiền — nguyên nhân thật
Nói thẳng luôn: cái sai lớn nhất của mình lúc đó là ôm quá nhiều bất động sản cùng một lúc.
Không phải một, không phải hai. Nhiều căn, nhiều lô, gối đầu lên nhau. Lúc thị trường êm, mình thấy đó là “đa dạng hóa”, là khôn ngoan. Đến lúc thị trường đứng, mới thấy nó là một chuỗi domino chỉ chờ ngã.
Mà domino nó ngã nhanh đến mức mình không kịp trở tay. Lãi suất khoản vay của mình lúc đó — mình nói rõ đây là lãi suất thực tế trên hợp đồng vay cá nhân của mình, không phải mặt bằng chung của thị trường hay của ngành — tăng từ 0,6%/tháng lên 1,4%/tháng, gần gấp 2,5 lần chỉ trong một khoảng thời gian ngắn.
Bạn thử tưởng tượng: mỗi tháng tiền lãi phải trả tăng vọt như vậy, mà nguồn thu từ bán hàng thì gần như đóng băng. Tiền vào không có, tiền ra thì ngày càng phình to.
Điều khiến mình cay đắng nhất không phải là mình không chuẩn bị. Mình có quỹ dự phòng, tính toán đàng hoàng, đủ sức cầm cự khoảng 1 năm nếu thị trường khó khăn. Nhưng đúng là tính không bằng trời tính. Cái mình sai không phải là lười chuẩn bị, mà là đánh giá sai quy mô của rủi ro. Mình nghĩ 1 năm là đủ. Ai ngờ nó kéo dài gấp đôi thời gian mình dự trù, và nặng hơn rất nhiều so với những gì mình từng hình dung.
Bài học mình rút ra, đau nhưng thật: chuẩn bị kỹ chưa chắc đã đủ, nếu mình đo sai độ dài của cơn bão.
Sai lầm lớn nhất: “cháo nóng húp quanh bát”
Lúc đó mình nghĩ đơn giản lắm: BĐS đóng băng thì mình xoay qua nghề khác kiếm dòng tiền, đợi thị trường ấm lại rồi quay về. Nghe hợp lý đúng không? Nhưng đời không vận hành như mình tưởng.
Mình bắt đầu nhảy vào đủ thứ. Ai rủ làm gì có vẻ “ngon ăn” là mình lao vào, chỗ này góp vốn, chỗ kia hùn hạp, chỗ khác thì đứng ra làm luôn. Trong đầu chỉ có một suy nghĩ: phải kiếm tiền bù vào chỗ đang thủng, càng nhanh càng tốt. Giống hệt kiểu đói quá, thấy bát canh nóng trước mặt mà không chờ được, cứ há miệng húp quanh cho nguội bớt, húp lấy húp để, mong no được chút nào hay chút đó.
Càng húp mình càng bỏng miệng. Ngành nào mình nhảy vào cũng không phải sở trường, không có nền tảng, không có thời gian học cho tới nơi tới chốn. Làm hời hợt thì mất tiền, mất tiền rồi lại càng vội, càng vội thì càng liều, càng liều thì càng mất thêm. Một vòng xoáy tự mình tạo ra.
Có một điều mình không nhìn ra lúc đó, và đây mới là điểm chết người. Mình cứ tưởng BĐS đóng băng thì đi làm ngành khác là tách biệt, là an toàn. Nhưng không phải. Khi BĐS mất thanh khoản, dòng tiền toàn thị trường bị siết lại, kéo theo hiệu ứng dây chuyền. Những ngành mình mới nhảy vào cũng đói vốn, cũng chậm trả, cũng đứt gãy y hệt.
Có những đêm mình nằm thao thức, mắt mở trừng trừng nhìn trần nhà, đầu cứ quay vòng vòng tính mai lấy đâu ra tiền xoay. Xoay chỗ này đắp chỗ kia, đắp xong lại thủng chỗ khác.
Giờ ngồi nhìn lại mình mới hiểu: mình không hề tách được khỏi cơn bão. Mình chỉ đang chạy vòng quanh trong chính cái bão đó thôi, chạy đến bở hơi tai mà vẫn ở nguyên một chỗ.
Cái giá thật: gần 15 tỷ đồng, 5 bất động sản, và những thứ không tính được bằng tiền
Giờ mình nói con số thật, không né tránh nữa. Gần 15 tỷ đồng. Đó là những gì mình mất trong giai đoạn đó.
Để có tiền xoay, mình phải bán cắt lỗ 5 bất động sản. Từng miếng đất mình đã chọn kỹ, đã tin tưởng, đã tính là giữ được lâu dài. Vậy mà lúc đó mình phải bán đi với giá thấp hơn nhiều so với công sức và tiền bạc đã bỏ vào. Bán không phải vì hết tin vào bất động sản. Bán vì không còn đường nào khác.
Lúc mình rao bán, xung quanh cũng đầy người rao bán như vậy. Cắt lỗ tràn lan, khắp nơi. Người ta bảo nhau bất động sản đang “về thời kỳ đồ đá”. Nghe câu đó đúng lúc mình đang bán tháo chính tài sản của mình, thấy đau hơn cả con số.
Nhưng gần 15 tỷ đó chưa phải là tất cả. Nó chưa tính chi phí cơ hội, khoảng thời gian đáng lẽ mình dùng để làm việc khác, đầu tư đúng chỗ hơn. Chưa tính công sức đổ vào từng bất động sản đó, từ lúc tìm hiểu, đàm phán, đến lúc chăm bẵm chờ ngày sinh lời. Và chưa tính sức khỏe. Cái giai đoạn đó, mình gầy rộc hẳn đi, đầu óc lúc nào cũng căng như dây đàn, cứ đặt lưng xuống là bài toán tiền nong lại tự chạy trong đầu, không tắt được.
Tiền mất còn kiếm lại được. Nhưng sức khỏe và thời gian đó, không gì bù lại nổi.
Điều cay đắng nhất: chỉ 1-2 năm sau, thị trường bật tăng trở lại
Mình vẫn nhớ cái cảm giác lúc đó. Mình bán bằng mọi giá, cắt lỗ, xoay đủ nghề để cầm cự. Cứ nghĩ thị trường sẽ còn đóng băng lâu lắm, sẽ còn khó lâu lắm.
Vậy mà chỉ 1-2 năm sau, đất lại sốt. Người ta lại xếp hàng đi xem đất, lại tranh nhau đặt cọc.
Trớ trêu là mình bán đúng lúc đáy, đúng lúc rẻ nhất, đúng lúc không ai muốn mua. Còn người giữ được, người có sức chịu đựng, họ hưởng trọn đợt sóng sau.
Mình đau không phải vì mất tiền. Mình đau vì mình làm nghề này, hiểu nghề này, mà vẫn đọc sai chính cái thị trường mình sống bằng nó mỗi ngày.
Ngồi ngẫm lại, mình mới nhận ra một điều xót xa hơn cả những con số đã mất. Bao lâu nay mình cứ lao vào bán cái mình thích, cái mình quen tay, chứ chưa bao giờ dừng lại hỏi thị trường đang thật sự cần gì. Gốc rễ nằm ở đó. Và nó là thứ đầu tiên mình phải sửa.
5 bài học mình đánh đổi bằng 15 tỷ, để bạn không phải trả giá tương tự
1. Đừng làm cái mình thích, hãy làm cái thị trường cần
Hồi đó mình lao vào mấy ngành khác chỉ vì nghĩ “chắc cũng dễ như bất động sản thôi”. Mình thích, mình thấy hay, thế là nhảy vào, không tìm hiểu kỹ, không hỏi ai rành nghề. Tiền mất, thời gian mất, mà bài học thì đau.
Ngồi ngẫm lại mình mới thấm ra một điều: cái mình thích và cái thị trường cần là hai chuyện hoàn toàn khác nhau. Giờ mình chọn cách khác. Không am hiểu lĩnh vực nào, mình không nhảy vào bằng cảm tính nữa. Mình tập trung vào một việc mình giỏi nhất, làm cho sâu, cho tới. Muốn mở rộng, mình đi tìm người đã va vấp trong ngành đó trước, nhờ họ nhìn giúp rồi mới xuống tiền.
2. Đừng vay ngân hàng để ôm quá nhiều bất động sản
Có giai đoạn mình ôm cùng lúc mấy lô đất, mấy căn nhà, phần lớn bằng tiền vay. Lãi suất còn thấp thì thấy nhẹ tênh, gồng vô tư. Đến khi nó tăng vọt như mình vừa kể ở trên, mọi thứ đảo lộn. Mỗi tháng nhìn số tiền lãi phải trả, mình thấy nghẹt thở thật sự, không phải nói cho có.
Từ đó mình rút ra: ôm nhiều không phải là giỏi. Ôm nhiều mà toàn bằng đòn bẩy ngân hàng là tự đặt mình vào thế bị động hoàn toàn, thị trường chỉ cần đứng yên vài tháng, chưa cần giảm, là đã đuối rồi.
3. Đừng mua bất động sản ở vị trí xấu, không thanh khoản được
Cũng vì ôm nhiều quá, đến lúc cần xoay tiền gấp, mình mới ngã ngửa ra là có những lô đất mình mua trước đó nằm ở chỗ không ai buồn hỏi. Rao bán, cắt lỗ sâu, đăng đi đăng lại cũng chẳng ai ngó tới. Có lô mình treo bảng cả năm trời, gọi điện cho từng người quen hỏi có ai cần mua không, im lặng.
Mình nhận ra một điều đơn giản mà đau: miếng đất đẹp, vị trí tốt, dù thị trường khó vẫn có người hỏi mua. Còn vị trí xấu thì coi như chôn vốn, cắt lỗ cũng không xong.
4. Luôn giữ tiền dự phòng từ 6 tháng đến 1 năm
Mình từng có quỹ dự phòng, tự tin nghĩ vậy là chắc rồi, có gì cũng đỡ được. Nhưng giai đoạn khó khăn lần đó kéo dài hơn mình tưởng rất nhiều, quỹ dự phòng cho cả năm cũng cạn dần rồi hết sạch. Ngồi nhìn số dư tài khoản về gần số 0, mình mới thấm thía: dự phòng không phải để yên tâm cho có, mà là đường lùi khi mọi thứ không như tính toán.
Bài học ở đây không phải là đừng đầu tư, mà đừng bao giờ dồn hết toàn lực, phải chừa lại một khoản để thở.
5. Hãy đi mua bất động sản cắt lỗ — của người cần bán gấp, vị trí đẹp, tiềm năng
Sau tất cả những cú vấp đó, có lúc chính mình cũng phải ngồi vào ghế người bán cắt lỗ. Đứng ở phía bên kia, mình mới hiểu ra một điều mà trước giờ chỉ đọc qua chứ chưa thấm: thị trường lúc khó luôn có người cần bán gấp vì kẹt dòng tiền, chứ không phải vì bất động sản của họ xấu. Đó chính là cơ hội thật, không phải đáy giả.
Giờ mỗi lần có ai nhắn hỏi mình về một lô đất rao gấp, mình không vội nghĩ “chắc có vấn đề gì” nữa, mà hỏi kỹ vì sao họ cần bán, vị trí ở đâu, tiềm năng thế nào.
Đây là chuyện thật mình đã sống qua, không phải sách vở
Mình viết ra tất cả những điều này, không phải để dạy đời ai. Đây là chuyện thật mình đã sống qua, trả giá gần 15 tỷ để rút ra được, chứ không phải đọc trong sách nào cả.
Thị trường mỗi giai đoạn mỗi khác, hoàn cảnh mỗi người cũng khác. Mình không dám chắc thị trường sắp tới lên hay xuống, ai nói chắc thì bạn nên cẩn thận. Mình chỉ kể lại để bạn có thêm một góc nhìn, còn quyết định thế nào vẫn là chuyện của bạn, theo khẩu vị rủi ro của chính bạn.
Giờ mỗi ngày đi làm ở Đại Thành Land, TP Vinh, mình vẫn gặp những người đang đứng trước lựa chọn giống mình năm đó. Nên mình mới muốn viết ra, coi như trả nợ cho những bài học đắt giá này.
Bạn đang đứng ở bài học nào trong 5 điều mình vừa kể? Để lại bình luận cho mình biết với nhé.
🧭 Đang tìm cơ hội đầu tư/tích sản? Xem thị trường BĐS Vinh – Nghệ An. 🏠 Đang tìm nhà đất để ở? Xem nhà đất & dự án đang có.
Hoàng Sỹ Sáng — chuyên gia bất động sản, nhà đầu tư, người sáng lập và phụ trách Đại Thành Land. Hơn 10 năm lăn lộn nghề môi giới và trực tiếp đầu tư nhà đất tại TP Vinh – Nghệ An – Hà Tĩnh. Những gì viết ở đây đều là chuyện thật mình đã sống và trả giá, không phải lý thuyết.
Lưu ý: Bài viết chia sẻ trải nghiệm và quan điểm cá nhân, không phải lời khuyên đầu tư hay cam kết về diễn biến thị trường. Mọi quyết định mua bán bất động sản, bạn cần cân nhắc theo hoàn cảnh và khẩu vị rủi ro của riêng mình.