“Hay là rút ra làm cái khác?”
Câu đó, mình nghĩ trong nghề này ai cũng có lúc nghĩ tới. Nhất là khi thị trường bất động sản chững lại, hàng nằm im, tiền thì vẫn phải trả đều mỗi tháng.
Mình nghĩ rồi.
Không phải nghĩ cho vui. Mình làm thật.
Và đằng sau câu đó, mình biết còn một câu nữa mà ít ai nói thẳng ra — “Có phải mình chọn sai nghề không?”
Nói cho gọn thì đây: có nên bỏ nghề bất động sản, có nên rút vốn nhảy sang ngành khác. Mình không bảo anh chị nên trụ hay nên rút. Mình đưa cái khung mình ước gì có hồi 2022.
Cụ thể là: mấy câu hỏi để anh chị tự soi xem cái đang khó là nghề của mình hay là chu kỳ của thị trường. Và ba tình huống người ta hay rơi vào sau khi soi xong — trụ, cắt bớt để sống, hay đa dạng hóa cho hợp lý.
Anh chị đọc tới đoạn giữa bài là có cái dùng được.
Mình đã trả lời câu hỏi “có nên bỏ nghề bất động sản” bằng tiền thật
Mình làm nghề bất động sản ở Nghệ An – Hà Tĩnh gần 12 năm.
Câu hỏi đó mình không trả lời bằng cách ngồi nghĩ. Mình trả lời bằng tiền. Tiền của mình.
Giữa tháng 11/2022 đến tháng 11/2023 là quãng vật vã nhất. Lúc đó mình ôm bất động sản quá nhiều. Lãi suất khoản vay của mình chạy từ 0,6%/tháng lên 1,4%/tháng — đây là lãi suất thực tế trên hợp đồng vay cá nhân của mình, không phải mặt bằng chung của thị trường hay của ngành. Thu nhập từ nghề thì giảm, nên mình xoay đủ hướng, mang tiền đi làm thêm lĩnh vực khác để bù vào. Càng làm càng mất. Kết lại: mất gần 15 tỷ, bán 5 bất động sản đứng tên mình, cái cuối cùng ký hồi tháng 6/2023. Ai muốn đọc kỹ thì mình kể chi tiết vụ mất gần 15 tỷ ở bài này.
Chuyện đó mình kể hết ở bài kia rồi. Bài này mình viết về thứ mình học được sau khi đếm lại tiền: mình đã chẩn đoán sai bệnh.
Có một chuyện mình phải nói thẳng.
Mình làm nghề này, mình sống bằng nghề này. Nên anh chị cứ đọc bài này với con mắt đó. Mình cố viết cả phần khuyên anh chị rút, chính vì mình biết mình có lý do để khuyên anh chị ở lại.
Mình thừa nhận chẩn nhầm.
Nhưng đừng tin mình chỉ vì mình dám thừa nhận. Anh chị cứ soi con số của mình rồi tính.
Thị trường bất động sản chững — cái mình thấy là mọi ngành cùng khó
Lúc đó mình nghĩ đơn giản lắm. Đất nằm im thì kiếm dòng tiền chỗ khác.
Nên mình mang tiền đi mở nhà hàng, quán ăn. Đầu tư thêm vài thứ nữa. Ý là bù vào phần thu nhập từ bất động sản đang tụt xuống.
Làm được một thời gian thì mình mới thấy: không phải chỉ mỗi bất động sản có vấn đề.
Ở Vinh chỗ mình, cái mình quan sát được là:
- Sức mua giảm. Khách vào quán ít hơn, mà vào rồi cũng gọi ít món hơn.
- Người dân thắt chặt chi tiêu. Cái gì hoãn được là người ta hoãn.
- Ngân hàng cho vay khó hơn hẳn — không riêng gì vay mua đất.
Mình chạy quanh Nghệ An, xuống Hà Tĩnh, ngồi với mấy anh em làm ngành khác. Ai cũng nói y như nhau.
Cái quán ăn mình mở không thất bại vì mình dốt nấu ăn. Nó khó vì cùng lúc đó túi tiền của tất cả mọi người đều đang co lại.
Chỗ mình tính hụt nằm ở đây.
Mang vốn sang một lĩnh vực hoàn toàn mới, mình bước vào với hai cái bất lợi cùng lúc. Một là mình chưa có kinh nghiệm — người ta làm lâu năm còn đang chật vật, mình thì mới vào. Hai là chính cái ngành mình nhảy sang cũng đang khó, vì cùng cái lý do làm bất động sản khó. Mình không rành gọi tên nó là gì. Mình chỉ thấy tiền ở đâu cũng chậm.
Bên bất động sản mình vẫn ôm hàng, vẫn trả lãi đều mỗi tháng. Bên kia mình đổ thêm vốn vào chỗ mình chưa biết gì.
Khó khăn chồng lên khó khăn.
Nhảy ngành không phải cái phao — nó là cái neo thứ hai.
Nếu được quay lại, mình sẽ không vội vàng mang tiền đi mở thêm những mô hình kinh doanh chỉ vì bất động sản đang chững.
Đó là chuyện của mình, ở chỗ mình, trong quãng đó thôi.
Có nên bỏ nghề bất động sản — hay vấn đề nằm ở chu kỳ?
Hai cái bệnh này triệu chứng giống hệt nhau. Hàng nằm im. Tiền không về. Người ta hỏi mình có phải chọn sai nghề không.
Nhưng thuốc thì khác nhau hoàn toàn. Uống nhầm là mất tiền.
Vấn đề của nghề mình — cái này nằm ở hàng mình đang cầm:
- Pháp lý mờ, mua rồi mới biết vướng.
- Vị trí không có người ở thật, lúc nào cũng khó bán, không riêng gì lúc này.
- Mua vì FOMO — nói nôm na là sợ bỏ lỡ, thấy người ta tranh nhau nên tranh theo.
Ba cái đó có đổi ngành cũng vẫn theo mình. Vì tật nằm ở cách chọn, không nằm ở ngành.
Vấn đề của chu kỳ thì ngược lại:
- Hàng vẫn ổn, chỉ là cả thị trường nghẽn cùng một lúc.
- Người giỏi hơn mình cũng chậm.
- Ngành khác cũng chậm.
Cách soi đơn giản nhất mình biết: nhìn quanh xem hàng xóm khác ngành có dễ thở hơn mình không. Không cần bảng biểu gì. Người bán vật liệu, người mở quán, người chạy xe — họ đang dễ hay đang khó? Rồi nhìn thẳng vào chính cái ngành mình định nhảy sang. Nó đang mở ra hay cũng đang co lại?
Nếu chỉ mình khó, đó là chuyện của mình. Nếu ai cũng khó, đó là chuyện của trời.
Chỗ này mình phải nói cho rõ. Sau 1–2 năm thì thị trường bật tăng mạnh hơn nữa — và mình thì đã mất tiền lớn đúng lúc bất động sản ở đáy. Mình kể chuyện đó không phải để hứa lịch sử sẽ lặp lại. Mình không hứa bất động sản nào cũng tăng giá. Mình cũng không nói đầu tư sẽ luôn thành công. Mình kể để anh chị thấy cái giá của việc mình chẩn nhầm — chứ không phải để anh chị ngồi chờ một cái đáy khác.
Mình từng lướt sóng. Bỏ lâu rồi — giờ mình đi theo hướng tài sản giữ dài, vì cái mình rút ra sau mấy lần trả giá là phần lợi nhuận lớn nhất thường rơi vào tay người kiên nhẫn, giữ đủ lâu. Đó là cách nghĩ của mình thôi.
Nếu là vấn đề của nghề mình, bỏ là đúng. Nếu là chu kỳ, bỏ đúng đáy là cái giá đắt nhất.
Mấy câu mình bắt mình trả lời trước khi chuyển một đồng vốn
Mình không có bảng chấm điểm nào để đưa anh chị.
Mình vừa nói mình tính không bằng trời tính. Mười dòng sau mà phát ra một cái bảng chấm đọc được chu kỳ thì mình đang bịa. Bốn câu dưới đây không đọc được chu kỳ. Nó chỉ đọc được mình.
Hồi 2022 mình có bốn câu này trong đầu. Mình trả lời qua loa ba câu. Và mình trả giá bằng tiền thật.
Một: nếu không bán gì thì cầm cự được bao lâu?
Mình có gần 1 năm dự phòng. Vẫn không đủ.
Mình từng nghĩ một năm là dày. Hóa ra một năm chỉ là cái sàn để mình đứng, không phải bùa hộ mệnh. Chu kỳ không hỏi mình chuẩn bị được bao lâu. Mình tính không bằng trời tính.
Hai: nếu lãi suất chạy như của mình hồi đó thì còn thở được không?
Khoản vay của mình chạy từ 0,6%/tháng lên 1,4%/tháng. Đây là lãi suất thực tế trên hợp đồng vay cá nhân của mình, không phải mặt bằng chung của thị trường hay của ngành — anh chị đừng lấy con số này áp cho khoản vay của anh chị.
Lúc nhìn riêng một hợp đồng, mình thấy nó nhỏ. Nhìn thì nhỏ, nhưng nhân với số bất động sản mình đang ôm thì nó là một cái hố. Mình không tính phần nhân đó. Mình chỉ tính phần cộng.
Ba: cái này ba tháng có người mua không, hay chỉ đẹp trên giấy?
Câu này mình trả lời sai kiểu đau nhất.
Khi cần tiền, mình không bán cái yếu. Mình bán cái dễ bán. Cái pháp lý rõ, vị trí được, có người ở thật, ra được dòng tiền — mình đẩy đi trước, vì nó đi nhanh nhất.
Hồi đó mình chọn cái dễ bán nhất. Cái yếu nhất mình vẫn ôm. Mình sai.
Bốn: ngành mình định nhảy sang, mình am hiểu tới đâu, hay chỉ là mình thích?
Mình thích. Chỉ vậy thôi.
Câu mình không dám hỏi mình lúc đó là: ở ngành đó mình có lợi thế gì mà người trong ngành không có? — nếu không trả lời được trong một câu thì mình chưa có lợi thế nào, mình chỉ đang có hy vọng.
Mình mang hy vọng đi làm vốn. Mình làm cái mình thích, không làm cái thị trường cần.
Bốn câu đó, mình đọc lại vẫn thấy rát.
Đây chỉ là trải nghiệm cá nhân của mình, không phải lời khuyên đúng cho tất cả mọi người. Con số của anh chị là của anh chị. Mình không biết hết được.
Thị trường bất động sản chững, nhà đầu tư nên làm gì: ba tình huống thường gặp
Soi xong mấy câu ở trên, mình thấy người ta thường rơi vào một trong ba chỗ. Mình chỉ tả lại. Anh chị đọc rồi tự biết mình đang đứng ở đâu — mình không ngồi đây chấm điểm hộ ai được.
Có người thì hàng vẫn tốt. Pháp lý sạch, vị trí có người cần ở thật, nợ vẫn trong sức chịu, dự phòng chưa cạn. Cái khó của họ đến từ bên ngoài chứ không từ danh mục. Nhóm này khổ ở chỗ sốt ruột, chứ không phải ở chỗ nguy. Khi chu kỳ đi qua, người còn trụ được mới là người có cơ hội.
Trường hợp mình thấy nhiều hơn là nợ đã vượt sức chịu, hoặc dự phòng sắp hết. Nhóm này bán bớt là hợp lý. Bán để giảm nợ xuống mức mình thở được. Và cắt sớm thường đỡ đau hơn cắt muộn — muộn thì không còn mình chọn nữa, người ta chọn thay mình.
Nhưng đó là cắt để sống, chứ không phải nhảy ngành.
Hai cái đó khác nhau. Hồi đó mình nhầm. Mình bán rẻ bất động sản rồi lấy đúng số tiền vừa cắt lỗ đó đi mở mô hình kinh doanh mới. Không phải để sống. Là để gỡ.
Nhóm thứ ba là người đã có nghề thật ở lĩnh vực kia. Không phải thích. Là biết làm, làm được. Họ đi bằng một phần vốn dư, làm song song, không phải bán tài sản gốc lúc nó rẻ nhất để lấy vốn khởi nghiệp. Nhóm này đa dạng hóa là chuyện bình thường, mình không phản đối một câu nào.
Đa dạng hóa bằng phần dư là phòng thủ. Bán tài sản gốc lúc nó rẻ nhất để dồn hết sang chỗ mình chưa biết gì — cái đó là đánh cược.
Ba tình huống này không phải ba cái ngăn kéo. Có người đứng lưng chừng giữa hai chỗ. Khẩu vị rủi ro của anh chị, số nợ của anh chị, gia đình anh chị — mình không biết hết. Nên anh chị cân nhắc, và nói chuyện với một người có kinh nghiệm mà anh chị tin, trước khi động vào vốn.
Trụ được không có nghĩa là ngồi im
Còn nhóm trụ thì trụ kiểu gì? Hồi đó mình hiểu chữ “trụ” là ngồi chờ.
Sai.
Trụ là vẫn có việc để làm mỗi ngày, chỉ là việc khác thôi. Việc đáng ra phải làm sớm nhất thì mình làm muộn nhất: buông mấy phần mình gồng quá sức. Ngược lại, mấy miếng có người ở thật, có người thuê thật, tháng nào cũng ra được ít tiền — mình lại đem bán để lấy vốn làm chuyện khác. Giờ nghĩ lại vẫn tiếc.
Cái mình làm được thì ít thôi. Mình kéo chi phí xuống thấp hết mức. Giữ lại chút dự phòng cuối cùng, không đụng tới. Và mình không bỏ nghề. Khách cũ vẫn gọi. Anh em trong nghề vẫn ngồi với nhau.
Sau đó một hai năm thì thị trường bật tăng lại — mình kể ở trên rồi. Lúc ngoi lên được, thứ còn lại trong tay mình là cái nghề mình từng tưởng đã hết thời, chứ không phải mô hình mới mình đi mở. Mình chỉ kể chuyện đã xảy ra với mình. Mình không dám nói lần sau cũng vậy.
Tiền mất thì đau, nhưng còn đếm được. Thứ mình không đếm nổi là hai năm đó. Công sức. Thời gian. Những cơ hội đi ngang qua mà mình mải vùng vẫy nên không nhìn thấy. Và sức khỏe. Tiền thì sau này kiếm lại được một phần. Sức khỏe không mua lại được bằng tiền.
Tiền sẽ đi theo giá trị. Giá trị sẽ đi theo sự phát triển. Mình tin vậy. Nhưng tin không có nghĩa là biết khi nào.
Mỗi lần thắng mình nghĩ mình giỏi. Mỗi lần thua mình mới biết mình còn phải học rất nhiều. Chính những lần trả giá bằng tiền đã khiến mình trưởng thành.
Mình cũng không biết chu kỳ này còn đi bao lâu nữa.
Câu hỏi thường gặp
Thị trường bất động sản chững thì có nên bỏ nghề bất động sản không?
Không có câu trả lời chung. Trước khi hỏi “có nên bỏ”, nên tách ra hỏi trước: cái đang khó là nghề của mình, hay là chu kỳ của thị trường. Hàng sai từ đầu — pháp lý mờ, vị trí không thanh khoản, mua vì FOMO — thì đổi ngành cũng mang tật theo. Là chu kỳ thì bỏ đúng đáy là cái giá đắt. Mình đã chọn nhảy ngành năm 2022 và trả giá gần 15 tỷ. Nhưng đó là trải nghiệm cá nhân của mình, không phải lời khuyên đúng cho tất cả mọi người.
Làm sao phân biệt vấn đề của nghề và vấn đề của chu kỳ bất động sản?
Phép soi đời thường: nhìn quanh xem hàng xóm khác ngành có dễ thở hơn mình không, và nhìn thẳng vào chính cái ngành mình định nhảy sang — nó đang dễ hay đang khó. Dấu hiệu riêng lẻ (chỉ mình đứng, người cùng khu vẫn có giao dịch, hàng mình vị trí xấu hoặc pháp lý mờ) nghiêng về vấn đề của nghề. Dấu hiệu đồng loạt (cả khu vực cùng chậm, người giỏi hơn cũng chậm, ngành khác cũng chậm) nghiêng về chu kỳ.
Khi thị trường bất động sản khó khăn, nhà đầu tư nên làm gì trước tiên?
Việc đầu tiên không phải là quyết bán hay giữ, mà là trả lời mấy câu bằng con số thật: không bán gì thì cầm cự được bao lâu; đòn bẩy có chịu nổi nếu lãi suất chạy; hàng mình ba tháng có người mua thật không; ngành định nhảy sang mình am hiểu tới đâu hay chỉ là thích. Mình từng có dự phòng khoảng 1 năm và vẫn không đủ — dự phòng là sàn tối thiểu, không phải bùa hộ mệnh.
Rút vốn khỏi bất động sản để kinh doanh ngành khác khi nào là hợp lý?
Hợp lý hơn khi hội đủ: đã có nghề thật ở lĩnh vực đó chứ không chỉ thích; đi bằng phần vốn dư, làm song song; không phải bán tài sản gốc đúng lúc rẻ nhất để lấy vốn. Nếu đòn bẩy vượt sức chịu thì bán bớt để giảm nợ là hợp lý — nhưng đó là cắt để sống, không phải nhảy ngành, và đừng lấy chính số tiền cắt lỗ đó đi mở mô hình mới. Mỗi người một hoàn cảnh, nên tự cân nhắc và hỏi thêm người có kinh nghiệm.
Về tác giả
Hoàng Sỹ Sáng — gần 12 năm làm nghề bất động sản ở Nghệ An – Hà Tĩnh, nhà sáng lập và điều hành Công ty CP Bất động sản Đại Thành Land (thành lập 2020, được cấp phép hoạt động tháng 4/2021), hoạt động tại TP Vinh, Nghệ An.
Mình đi qua cả thành công, cả mất vốn, cả những năm phục hồi. Những gì mình viết ở đây là trải nghiệm cá nhân của mình, không phải lời khuyên đúng cho tất cả mọi người — mỗi người một hoàn cảnh, một khẩu vị rủi ro. Mình không hứa bất động sản nào cũng tăng giá, và cũng không nói đầu tư sẽ luôn thành công.
Mình viết bài này xong thì nhớ lại một chuyện.
Hồi 2022, thứ mình cần nhất không phải là một lời khuyên. Mình cần một người ngồi nghe mình đọc to con số của mình ra, rồi hỏi lại mình vài câu.
Mình không có người đó. Nên mình quyết định một mình. Và mình quyết định sai.
Nếu anh chị đang ở chỗ đó, và trong nhà không có ai để nói chuyện này — anh chị nhắn cho mình cũng được. Mình không bán gì trong cuộc nói chuyện đó. Mình cũng không dám nói anh chị nên trụ hay nên rút, vì tiền là của anh chị, hoàn cảnh cũng là của anh chị, mình không biết hết được.
Mình chỉ ngồi nghe, và hỏi lại anh chị mấy câu ở trên.
Còn nếu anh chị đọc xong tự trả lời được rồi thì tốt hơn nữa. Vậy là bài này làm xong việc của nó.