Mình hay được hỏi một câu rất thật: sao cùng bỏ ra số tiền như nhau, có người mua trúng khu đất vài năm sau tăng gấp đôi gấp ba, có người lại ôm một lô đất nằm im, rao bán mãi không ai hỏi? Sau hơn 12 năm làm nghề, mình rút ra được vài yếu tố khá rõ ràng, muốn chia sẻ thật với anh chị trước khi xuống tiền.
Yếu tố đầu tiên là dân cư về ở thực. Một khu đô thị chỉ thật sự lên giá bền khi có người đến ở, đến làm việc, đến sinh hoạt hằng ngày — chứ không phải chỉ toàn nhà đầu tư lướt sóng mua đi bán lại. Mình từng chứng kiến nhiều khu đất nền đẹp, quy hoạch bài bản, nhưng ba bốn năm sau vẫn là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm, vì xung quanh chưa có ai ở, chưa có dịch vụ, chưa có lý do gì để người ta chuyển đến sống.
Yếu tố thứ hai là hạ tầng đi trước hay đi sau. Đường sá, điện nước, trường học, chợ, bệnh viện — những thứ tưởng chừng nhỏ nhặt lại quyết định rất nhiều đến việc một khu đất có “sống” được hay không. Ở Nghệ An, mình thấy rõ nhất là khu vực quanh VSIP Hưng Nguyên: từ ngày hạ tầng khu công nghiệp được đầu tư đồng bộ, giá đất quanh đó tăng đều và bền, vì có hàng nghìn lao động, chuyên gia đến làm việc thật, cần chỗ ở thật.
Yếu tố thứ ba, và có lẽ quan trọng nhất, là pháp lý sạch. Một khu đất dù vị trí đẹp đến đâu, nếu quy hoạch chưa rõ ràng, sổ đỏ chưa tách được, hay dính quy hoạch treo, thì thanh khoản gần như đóng băng — không ai dám xuống tiền, kể cả khi giá rẻ. Ngược lại, những khu có pháp lý minh bạch, sổ riêng từng lô, quy hoạch công khai, luôn là nơi dòng tiền chảy vào đều đặn nhất, dù đôi khi giá không rẻ.
Nói tóm lại, một khu đô thị lên giá bền là khu hội đủ ba điều: có người ở thực, có hạ tầng đồng bộ, và có pháp lý sạch. Thiếu một trong ba, khả năng cao là “nằm im” dài hạn. Nếu anh chị đang cân nhắc một khu đất hay dự án nào ở Vinh, Nghệ An hay Hà Tĩnh, cứ nhắn cho mình — mình sẽ phân tích thẳng thắn theo đúng ba tiêu chí này, không tô hồng.