Chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư: thủ tục, thuế phí và khi nào còn làm được

Cập nhật ngày 22/10/2026, theo quy định tại thời điểm viết. Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang được Quốc hội xem xét tại kỳ họp từ 17/10/2026, chưa thông qua.

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là việc người đã ký mua căn hộ hình thành trong tương lai với chủ đầu tư chuyển toàn bộ hợp đồng đó cho người khác, khi căn hộ chưa có sổ. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc này chỉ làm được khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ, phải chuyển cả hợp đồng, phải công chứng (nếu bên chuyển là cá nhân), nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng, rồi chủ đầu tư xác nhận trong 5 ngày làm việc mà không được thu phí.

Mua nhà để ở, không ai muốn nghĩ tới chuyện nhượng lại. Nhưng căn hộ đang xây thường mất vài năm mới nhận nhà, và trong vài năm đó hoàn cảnh có thể đổi: chuyển công tác, con đi học xa, việc làm ăn thay đổi. Biết trước “cửa thoát” này thì yên tâm hơn khi ký, và biết rõ cái giá phải trả nếu dùng tới.

Mình là Hoàng Sỹ Sáng, gần 12 năm môi giới và đầu tư bất động sản ở TP Vinh. Bài này mình viết cho người mua căn hộ để ở, để anh chị hiểu quyền của mình trước khi ký, chứ không khuyến khích mua để lướt.

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ là gì?

Khi mua căn hộ đang xây (nhà ở hình thành trong tương lai), anh chị ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và đóng tiền theo tiến độ. Căn hộ chưa có sổ, nên muốn “bán lại” thì không thể sang tên sổ như nhà có sẵn. Cách hợp pháp là chuyển nhượng hợp đồng mua bán: người nhận thay anh chị tiếp tục thực hiện hợp đồng với chủ đầu tư.

Theo Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, người nhận chuyển nhượng kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của người mua trong hợp đồng, và được cấp sổ đứng tên mình khi đủ điều kiện.

Khi nào được chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ?

Theo Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, phải đủ các điều kiện:

1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận (sổ) chưa được nộp cho cơ quan nhà nước.
2. Hợp đồng không có tranh chấp đang được giải quyết (hoặc đã có bản án, quyết định có hiệu lực).
3. Căn hộ không bị kê biên, không bị thế chấp. Nếu đang vay ngân hàng thế chấp chính hợp đồng này, phải có văn bản đồng ý của ngân hàng.
4. Chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng, không được tách một phần. Hợp đồng mua nhiều căn thì phải tách căn bằng phụ lục trước.

Điều 49 cũng nói rõ: quy định này không áp dụng cho nhà ở xã hội.

Mốc dễ bị lỡ: chủ đầu tư phải nộp hồ sơ cấp sổ cho người mua trong 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà (khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023). Hồ sơ đã nộp rồi thì không chuyển nhượng hợp đồng được nữa, phải chờ có sổ rồi mua bán, sang tên như nhà có sẵn. Muốn nhượng, anh chị hỏi chủ đầu tư tình trạng hồ sơ cấp sổ trước tiên.

Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ: 5 bước

Theo Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP (đã sửa đổi bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP):

1. Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu Phụ lục XI Nghị định 96/2024, tối thiểu 06 bản.
2. Công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng ở tỉnh có căn hộ. Hồ sơ gồm: bản chính văn bản chuyển nhượng, bản chính hợp đồng đã ký với chủ đầu tư, giấy tờ chứng minh số tiền đã nộp cho chủ đầu tư, biên bản bàn giao (nếu có). Nếu bên chuyển nhượng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc công chứng; cá nhân chuyển cho cá nhân thì phải công chứng.
3. Kê khai, nộp thuế, phí, lệ phí liên quan.
4. Nộp hồ sơ cho chủ đầu tư xác nhận (kèm chứng từ đã nộp thuế hoặc được miễn). Trong 05 ngày làm việc, chủ đầu tư kiểm tra, xác nhận và không được thu kinh phí. Chủ đầu tư giữ 02 bản, trả lại các bản còn lại.
5. Người nhận tiếp tục thực hiện hợp đồng: đóng các đợt tiền còn lại, nhận bàn giao, làm sổ đứng tên mình.

Chuyển nhượng lần thứ hai trở đi thì làm lại thủ tục, nộp kèm hồ sơ các lần trước.

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ mất những khoản gì?

Khoản	Mức	Ai nộp, khi nào
Thuế thu nhập cá nhân	2% giá chuyển nhượng (Điều 14 Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15, hiệu lực 01/7/2026)	Bên chuyển nhượng, khi kê khai thuế (trừ khi hai bên thỏa thuận khác)
Phí chủ đầu tư thu cho việc chuyển nhượng	0 đồng: luật cấm chủ đầu tư thu (khoản 2 Điều 51 Luật KDBĐS 2023)	—
Phí công chứng	Theo biểu phí công chứng	Theo thỏa thuận hai bên
Lệ phí trước bạ	0,5% (Nghị định 10/2022/NĐ-CP)	Người đứng tên sổ cuối cùng, khi làm sổ

Vài điểm về thuế mình lưu ý:

• Miễn thuế nhà ở duy nhất không áp dụng khi chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, theo hướng dẫn tại Nghị định 253/2026/NĐ-CP (Báo Chính phủ đưa tin tháng 7/2026).
• Giá tính thuế là giá ghi trên văn bản chuyển nhượng; nếu thấp hơn mức quy định thì cơ quan thuế tính theo tỷ lệ vốn đã góp và giá tính lệ phí trước bạ do UBND tỉnh quy định (Cổng thông tin Chính phủ, 04/7/2026). Chi tiết cách xác định giá tính thuế, anh chị hỏi cơ quan thuế khi kê khai.
• Luật Thuế TNCN miễn thuế khi chuyển nhượng bất động sản giữa vợ chồng, cha mẹ và con, ông bà và cháu, anh chị em ruột (khoản 1 Điều 4). Áp dụng vào chuyển nhượng hợp đồng thế nào, anh chị hỏi cơ quan thuế trước khi làm.

Nếu mua ở Sun Trường Vinh thì cần biết gì?

Ở Sun Glory Residence (Sun Trường Vinh), theo tài liệu hướng dẫn thủ tục chủ đầu tư gửi đại lý, trình tự là: giữ chỗ → ký hợp đồng thực hiện nguyện vọng với Công ty CP BĐS S-Property (đơn vị môi giới do chủ đầu tư chỉ định) → ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, không muộn hơn 180 ngày kể từ ngày dự kiến ghi trong hợp đồng.

Điều cần phân biệt:

• Giai đoạn hợp đồng thực hiện nguyện vọng (trước hợp đồng mua bán): chuyển nhượng theo quy định trong hợp đồng đó và quy trình của chủ đầu tư. Theo tài liệu chủ đầu tư, muốn chuyển nhượng phải hoàn tất công nợ đến thời điểm chuyển nhượng.
• Sau khi ký hợp đồng mua bán: áp dụng các điều kiện và thủ tục của Luật Kinh doanh bất động sản như phần trên.

Đại Thành Land của mình là đại lý phân phối dự án này. Giai đoạn nào thì làm theo văn bản nào, anh chị hỏi lại chủ đầu tư bằng văn bản trước khi giao dịch.

Lời khuyên cho người mua để ở

Theo kinh nghiệm của mình:

• Đừng mua với ý định nhượng lại ngay. Thuế 2% tính trên giá chuyển nhượng, cộng công chứng và thời gian tìm người nhận. Nếu thị trường đứng, có khi phải nhượng bằng giá vốn hoặc thấp hơn.
• Chọn lịch thanh toán vừa sức ngay từ đầu, để không phải nhượng vì hụt tiền giữa chừng. Giai đoạn 2022–2023 mình từng mất gần 15 tỷ vì dùng đòn bẩy quá tay, nên mình hiểu cảm giác phải bán khi chưa muốn bán.
• Chọn người đứng tên từ đầu. Muốn đổi người đứng tên sau này cũng phải làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.
• Giữ đủ chứng từ đã nộp tiền. Khi cần chuyển nhượng, đây là giấy tờ bắt buộc.
• Người nhận chuyển nhượng phải kiểm kỹ: hợp đồng gốc, chứng từ đã nộp, xác nhận của chủ đầu tư, văn bản đồng ý của ngân hàng nếu đang thế chấp.

Đọc thêm: bảo lãnh ngân hàng khi mua chung cư, pháp lý Sun Glory Residence và chính sách thanh toán Sun Trường Vinh.

Các quy định trên là quy định tại thời điểm viết (10/2026). Anh chị đối chiếu hợp đồng thật, hỏi cơ quan thuế và luật sư cho hồ sơ cụ thể.

Anh chị đang cân nhắc mua để ở mà lo “lỡ sau này phải nhượng lại thì sao”, nhắn Zalo 0385.09.9999 chữ “CHUYỂN NHƯỢNG”, mình gửi bảng tính chi phí và các mốc cần để ý cho trường hợp của anh chị.

Hãy cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền, vì đó là mồ hôi, công sức và tài sản lớn của anh chị.

Đọc thêm (22/10): Các khoản liên quan khi mua căn hộ: phí bảo trì chung cư 2%, diện tích thông thủy và tim tường là gì.

Câu hỏi thường gặp về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ

Khi nào được chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư?

Khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ, hợp đồng không tranh chấp, căn hộ không bị kê biên; nếu đang thế chấp thì ngân hàng phải đồng ý. Phải chuyển toàn bộ hợp đồng; không áp dụng cho nhà ở xã hội (Điều 49, 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023).

Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ gồm những bước nào?

Lập văn bản theo mẫu Phụ lục XI Nghị định 96/2024, công chứng (bắt buộc nếu bên chuyển nhượng là cá nhân), kê khai nộp thuế, nộp chủ đầu tư xác nhận trong 5 ngày làm việc, rồi bên nhận tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Thuế chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ là bao nhiêu?

Thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng (Điều 14 Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15, hiệu lực 01/7/2026). Miễn thuế nhà ở duy nhất không áp dụng cho nhà hình thành trong tương lai theo hướng dẫn năm 2026.

Chủ đầu tư có được thu phí chuyển nhượng hợp đồng không?

Không. Khoản 2 Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cấm chủ đầu tư thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

Đã nhận nhà nhưng chưa có sổ thì còn chuyển nhượng hợp đồng được không?

Được, nếu hồ sơ cấp sổ chưa được nộp. Chủ đầu tư phải nộp hồ sơ cấp sổ trong 50 ngày kể từ bàn giao; đã nộp rồi thì phải chờ có sổ để mua bán, sang tên.

Ghi chú nguồn: Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (29/2023/QH15) Điều 17, 49, 50, 51; Nghị định 96/2024/NĐ-CP Điều 13 (bản hợp nhất 124/2026/VBHN-BXD, sửa đổi bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP); Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15 Điều 4, 14; Nghị định 253/2026/NĐ-CP theo Báo Chính phủ và Cổng thông tin Chính phủ tháng 7/2026; Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Trình tự hợp đồng thực hiện nguyện vọng Sun Trường Vinh theo tài liệu hướng dẫn thủ tục chủ đầu tư gửi đại lý; Đại Thành Land là đại lý phân phối. Quy định tại thời điểm viết (10/2026); Luật Nhà ở, Luật KDBĐS sửa đổi đang trình Quốc hội. Bài tham khảo, không thay tư vấn pháp lý cho hồ sơ cụ thể, cập nhật 22/10/2026. Văn bản gốc: Luật Kinh doanh bất động sản 2023 · Nghị định 96/2024, bản hợp nhất 124/VBHN-BXD · Luật Thuế TNCN 109/2025 (Công báo) · Báo Chính phủ về miễn thuế TNCN.