Cập nhật ngày 22/10/2026, theo quy định tại thời điểm viết. Luật Nhà ở sửa đổi đang được Quốc hội xem xét tại kỳ họp từ 17/10/2026, chưa thông qua.
Phí bảo trì chung cư (luật gọi là kinh phí bảo trì phần sở hữu chung) là khoản 2% giá trị căn hộ người mua đóng khi mua căn hộ của chủ đầu tư. Khoản này đóng một lần, trước khi nhận bàn giao nhà, được giữ trong tài khoản riêng rồi chuyển cho Ban quản trị tòa nhà. Tiền chỉ được dùng để sửa chữa, thay thế những thứ dùng chung như thang máy, mái, hệ thống phòng cháy, không được dùng trả phí quản lý.
Với căn 3–4 tỷ, 2% là vài chục triệu. Nhiều gia đình mua để ở hỏi mình: “Tiền này đóng cho ai, có mất không, sau này hỏng thang máy có phải đóng nữa không?” Bài này trả lời từng câu theo đúng luật.
Trả lời nhanh: phí bảo trì chung cư 2% là gì?
- Mức đóng: 2% giá bán căn hộ, tính trên giá trước thuế (theo hợp đồng mẫu), ghi riêng với tiền mua nhà.
- Thời điểm: đóng một lần trước khi nhận bàn giao; không đóng thì không được bàn giao (Điều 153 Luật Nhà ở 2023).
- Ai giữ tiền: chủ đầu tư giữ trong tài khoản riêng, rồi chuyển cả gốc lẫn lãi cho Ban quản trị trong 30 ngày kể từ khi Ban quản trị đề nghị.
- Dùng vào việc gì: chỉ bảo trì phần sở hữu chung; cấm dùng cho quản lý vận hành (Điều 155).
- Hết quỹ: các chủ sở hữu cùng đóng góp thêm khi cần bảo trì.
Mình là Hoàng Sỹ Sáng, gần 12 năm môi giới và đầu tư bất động sản ở TP Vinh. Mình viết bài này cho người mua căn hộ để ở, vì đây là khoản tiền nằm trong giá mua mà ít ai đọc kỹ.
Phí bảo trì chung cư 2% là gì?
Theo khoản 1 Điều 152 Luật Nhà ở 2023, khi mua căn hộ của chủ đầu tư, người mua phải đóng 2% giá trị căn hộ làm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Khoản này được tính riêng với tiền bán nhà và phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán.
Căn nào chủ đầu tư giữ lại, chưa bán khi bàn giao nhà, thì chủ đầu tư phải tự đóng 2%, tính theo giá bán căn cao nhất của tòa tại thời điểm bàn giao (khoản 2 Điều 152).
“Phần sở hữu chung” là những thứ cả tòa cùng dùng: thang máy, hành lang, sảnh, mái, tường bao, hệ thống điện nước chung, phòng cháy chữa cháy, và các hạng mục chung khác theo hồ sơ dự án.
Phí bảo trì chung cư tính như thế nào?
Hợp đồng mua bán mẫu (Phụ lục I, mẫu Ia, Nghị định 96/2024/NĐ-CP) ghi kinh phí bảo trì bằng 2% giá bán và tính trước thuế. Tức là lấy giá bán chưa gồm VAT nhân 2%.
Ví dụ giả định, không phải căn cụ thể: giá bán chưa VAT 3 tỷ thì kinh phí bảo trì là 3 tỷ × 2% = 60 triệu đồng.
Trong cấu trúc giá của hợp đồng mẫu, kinh phí bảo trì là một dòng riêng trong tổng tiền, cạnh giá trị căn hộ, tiền sử dụng đất và VAT. Khi chủ đầu tư báo “giá đã gồm VAT và kinh phí bảo trì”, anh chị nên xin bảng tách từng dòng để biết mình đang trả bao nhiêu cho mỗi khoản.
Ví dụ ở Sun Trường Vinh: bảng giá tham khảo dự kiến mà đại lý nhận ngày 05/10/2026 ghi giá thanh toán theo tiến độ đã gồm VAT và kinh phí bảo trì 2%. Số tiền bảo trì của từng căn sẽ nằm trong phiếu tính giá và hợp đồng mua bán chính thức. Đại Thành Land của mình là đại lý phân phối dự án này.
Phí bảo trì chung cư nộp khi nào, nộp một lần hay nhiều lần?
Nộp một lần. Theo điểm b khoản 1 Điều 153 Luật Nhà ở 2023, người mua nộp khoản 2% vào tài khoản ghi trong hợp đồng trước khi nhận bàn giao căn hộ. Không đóng thì không được nhận nhà. Nếu chủ đầu tư vẫn bàn giao khi người mua chưa đóng, chủ đầu tư phải nộp thay.
Một vài điều nên biết về đường đi của khoản tiền:
- Chủ đầu tư phải mở tài khoản riêng để giữ tiền này trước khi ký hợp đồng mua bán, và không được trích dùng vào việc khác khi chưa bàn giao cho Ban quản trị (điểm a khoản 1 Điều 153).
- Hội nghị nhà chung cư lần đầu phải tổ chức trong 12 tháng kể từ khi tòa nhà được bàn giao đưa vào sử dụng và đã có từ 50% số căn bàn giao (Điều 15 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư). Hội nghị bầu ra Ban quản trị.
- Ban quản trị được công nhận, mở tài khoản và có văn bản đề nghị → trong 30 ngày hai bên quyết toán, ngân hàng chuyển cả gốc và lãi sang tài khoản Ban quản trị (khoản 2 Điều 153).
- Hạng mục nào còn trong thời hạn bảo hành thì chủ đầu tư không được lấy tiền quỹ bảo trì để sửa (khoản 2 Điều 39 Quy chế).
Chủ đầu tư không bàn giao, bàn giao chậm hoặc thiếu kinh phí bảo trì có thể bị phạt 260–300 triệu đồng và buộc bàn giao cả lãi, theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP (VTV đưa tin ngày 05/9/2026). Mình chưa đọc được văn bản gốc nghị định này, anh chị đối chiếu khi cần.
Phí bảo trì dùng vào việc gì, không được dùng vào việc gì?
Theo khoản 1 Điều 155 Luật Nhà ở 2023:
| Được dùng | Không được dùng |
|---|---|
| Bảo trì, sửa chữa, thay thế hạng mục và thiết bị thuộc phần sở hữu chung | Trả chi phí quản lý vận hành hằng tháng |
| Theo kế hoạch bảo trì đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua | Mục đích khác ngoài bảo trì phần sở hữu chung |
| Chi có hóa đơn, chứng từ và báo cáo Hội nghị nhà chung cư | Sửa chữa bên trong căn hộ của từng nhà |
Ban quản trị phải công khai thu chi quỹ bảo trì định kỳ 6 tháng một lần (Điều 37 Quy chế). Tiền lãi gửi ngân hàng và nguồn thu từ khai thác phần sở hữu chung cũng được nộp vào quỹ (khoản 4 Điều 153).
Phí bảo trì khác phí quản lý chung cư thế nào?
Hai khoản này hay bị nhầm, mà khác nhau hoàn toàn:
| Phí bảo trì (2%) | Phí quản lý vận hành | |
|---|---|---|
| Đóng bao nhiêu lần | Một lần khi mua | Hằng tháng |
| Tính theo | 2% giá bán trước thuế | Đơn giá × m² diện tích sử dụng |
| Dùng cho | Sửa chữa, thay thế phần sở hữu chung | Vận hành hằng ngày: bảo vệ, vệ sinh, kỹ thuật, ban quản lý |
| Ai giữ | Ban quản trị (sau khi chủ đầu tư bàn giao) | Đơn vị quản lý vận hành |
Phí quản lý tính thế nào, ở Nghệ An khung bao nhiêu, mình viết ở bài phí quản lý chung cư bao nhiêu 1 tháng.
Quỹ bảo trì hết thì sao?
Theo khoản 3 Điều 155 Luật Nhà ở 2023, khi quỹ không đủ, các chủ sở hữu cùng đóng góp thêm để bảo trì theo kế hoạch hoặc khi có hạng mục hỏng đột xuất.
Theo kinh nghiệm của mình, đây là lý do người mua để ở nên quan tâm tới việc Ban quản trị hoạt động ra sao: quỹ được quản lý minh bạch, bảo trì đúng kỳ thì tòa nhà bền, ít phải góp thêm.
5 việc người mua để ở nên kiểm
- Hợp đồng mua bán có ghi riêng số tiền bảo trì 2% và số tài khoản nhận tiền không.
- Giá chủ đầu tư báo đã gồm hay chưa gồm khoản 2% này. Xin bảng tách dòng.
- Chuyển tiền đúng tài khoản ghi trong hợp đồng, giữ chứng từ.
- Sau khi về ở, tham gia Hội nghị nhà chung cư lần đầu: bầu Ban quản trị đáng tin là cách giữ quỹ bảo trì tốt nhất.
- Theo dõi việc chủ đầu tư bàn giao quỹ cho Ban quản trị trong 30 ngày kể từ khi được đề nghị, kèm lãi.
Các quy định trên là quy định tại thời điểm viết (10/2026). Anh chị đối chiếu hợp đồng thật và văn bản chính thức trước khi quyết định. Muốn biết thêm về tờ bảo lãnh giữ tiền cho người mua nhà hình thành trong tương lai, đọc bài bảo lãnh ngân hàng khi mua chung cư.
Anh chị đang xem căn hộ nào mà muốn tách rõ giá, VAT, phí bảo trì và các khoản phải đóng hằng tháng, nhắn Zalo 0385.09.9999 chữ “BẢO TRÌ” kèm mã căn, mình gửi bảng tách từng khoản.
Hãy cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền, vì đó là mồ hôi, công sức và tài sản lớn của anh chị.
Nhận thông tin & tư vấn riêng về dự án này
Hoàng Sỹ Sáng sẽ gọi lại cho anh chị: giá tham khảo, chính sách bán hàng mới nhất và lựa chọn hợp ngân sách.
Hoàng Sỹ Sáng sẽ liên hệ sớm. Cần gấp, anh chị gọi/Zalo 0385 099 999.
Đọc thêm (22/10): Cách đo diện tích dùng để tính phí: diện tích thông thủy và tim tường là gì.
Câu hỏi thường gặp về phí bảo trì chung cư
Phí bảo trì chung cư là bao nhiêu?
Là 2% giá trị căn hộ khi mua của chủ đầu tư (khoản 1 Điều 152 Luật Nhà ở 2023). Theo hợp đồng mẫu, 2% tính trên giá bán trước thuế và ghi riêng với tiền mua nhà.
Phí bảo trì chung cư nộp khi nào?
Nộp một lần, trước khi nhận bàn giao căn hộ, vào tài khoản ghi trong hợp đồng. Không đóng thì không được bàn giao (điểm b khoản 1 Điều 153 Luật Nhà ở 2023).
Phí bảo trì chung cư bao lâu đóng 1 lần?
Chỉ đóng một lần khi mua. Khi quỹ bảo trì không đủ để sửa chữa theo kế hoạch hoặc hỏng đột xuất, các chủ sở hữu mới cùng đóng góp thêm (khoản 3 Điều 155).
Phí bảo trì chung cư dùng để làm gì?
Chỉ để bảo trì, sửa chữa, thay thế hạng mục và thiết bị thuộc phần sở hữu chung theo kế hoạch Hội nghị nhà chung cư thông qua; không được dùng trả phí quản lý vận hành (khoản 1 Điều 155).
Chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì khi nào?
Sau khi Ban quản trị được công nhận, mở tài khoản và có văn bản đề nghị, trong 30 ngày hai bên quyết toán và chuyển cả gốc lẫn lãi sang tài khoản Ban quản trị (khoản 2 Điều 153).
Cần hỏi thêm về nhà đất Vinh – Nghệ An? Gọi hoặc nhắn Zalo cho Hoàng Sỹ Sáng: 038.509.9999 · Nhắn Zalo
Theo dõi Sáng: Facebook · YouTube · TikTok · hoangsysang.com · Hồ sơ tác giả
Ghi chú nguồn: Luật Nhà ở 2023 (27/2023/QH15) Điều 152, 153, 155; Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD (bản hợp nhất 17/VBHN-BXD ngày 24/3/2026) Điều 15, 37, 39; Nghị định 96/2024/NĐ-CP Phụ lục I mẫu Ia; mức phạt theo VTV 05/9/2026 về Nghị định 339/2026/NĐ-CP. Giá Sun Trường Vinh theo bảng giá tham khảo dự kiến đại lý nhận 05/10/2026, Đại Thành Land là đại lý phân phối. Quy định tại thời điểm viết (10/2026); Luật Nhà ở, Luật KDBĐS sửa đổi đang trình Quốc hội. Bài tham khảo, không thay tư vấn pháp lý cho hồ sơ cụ thể, cập nhật 22/10/2026. Văn bản gốc: Luật Nhà ở 2023 · Quy chế nhà chung cư, bản hợp nhất 17/VBHN-BXD · VTV 05/9/2026.