Anh chị để ý mà xem: hễ trong nhà dành dụm được đồng nào, người mình lại nghĩ ngay đến chuyện mua một miếng đất, mua vài chỉ vàng cất đi. Rất hiếm ai cầm số tiền tiết kiệm ấy rồi bảo: “Thôi để tôi mở xưởng, tôi làm ăn.” Suốt gần mười hai năm làm nghề môi giới và đầu tư bất động sản ở Vinh, tôi gặp cảnh này gần như mỗi tuần. Và câu hỏi cứ đeo bám tôi mãi: tại sao lại thế?
Hôm nay tôi muốn chia sẻ với anh chị một góc nhìn hơi khác một chút. Trước khi bàn chuyện đúng sai, tôi xin phép minh oan cho người mua đất trước đã. Bởi vì tôi tin, phần lớn chúng ta đang bị hiểu lầm.
Mua đất không phải vì tham, cũng chẳng phải vì lười
Nhiều người hay chê: dân mình cứ ôm đất là tham lam, là lười lao động, chỉ thích ngồi không ăn chênh lệch. Tôi thì không nghĩ vậy. Đứng ở vị trí của một cá nhân, một gia đình, dồn tiền vào đất lại là một lựa chọn hợp lý đến mức khó cãi.
Anh chị thử nghĩ mà xem. Đất ở nước mình gần như chỉ đi lên suốt ba chục năm qua. Mua xong cứ để đấy, không phải lo quản lý công nhân, không lo đơn hàng lúc có lúc không, không lo công nghệ hôm nay mua về mai đã lỗi thời. Miếng đất nằm im mà vẫn “làm việc” cho mình.
Còn nhìn sang sản xuất, kinh doanh thời buổi này thì sao? Khó đủ đường. Lời thì mỏng như lá lúa, rủi ro thì dày như sách. Có người cày cục cả chục năm trong nhà xưởng, cộng lại chưa chắc bằng một miếng đất lên giá đúng đợt sốt. Vậy thì trách sao được khi người ta chọn con đường chắc chân hơn?
Cho nên, xét từng người một, lựa chọn mua đất là hợp lý cả. Không ai sai ở đây. Nếu là anh chị, có khi anh chị cũng chọn y như vậy. Tôi cũng từng chọn như vậy.
Nghịch lý: triệu lựa chọn khôn ngoan cộng lại thành một bài toán khó
Vấn đề nằm ở chỗ này — và đây là cái góc mà tôi muốn anh chị dừng lại lâu hơn một chút. Hàng triệu lựa chọn khôn ngoan của từng người, khi gộp lại, có thể trở thành một lựa chọn không hay cho toàn bộ nền kinh tế.
Anh chị hình dung con số này. Hiện nay hơn một phần năm tổng dư nợ tín dụng của cả nước đang nằm trong bất động sản. Nói cho dễ hiểu: trong gần 20 triệu tỷ đồng mà các ngân hàng cố gắng cho vay ra nền kinh tế, có hơn 4 triệu tỷ đang chảy về đất. Một dòng tiền khổng lồ.
Và nó vô tình tạo ra một cái vòng xoáy tự cuốn lấy mình:
- Tiền đổ vào đất, giá đất tăng.
- Giá đất tăng thì chi phí mặt bằng tăng, tiền thuê trong các khu công nghiệp cũng tăng theo.
- Chi phí để sản xuất, kinh doanh vì thế ngày một đắt lên.
- Sản xuất đã khó lại càng khó, nên tiền lại rời nhà xưởng, chảy ngược về đất.
Cái độc hại của vòng xoáy này là gì? Là khi tiền chảy vào đất, nó không tạo thêm một sản phẩm mới nào cho đất nước. Nó chỉ chuyển tiền từ túi người đến sau sang túi người đến trước. Miếng đất vẫn nằm đó, vẫn ngần ấy mét vuông, chỉ có con số trên giấy tờ là phình to.
Tôi nói điều này không phải để anh chị thấy có lỗi khi mua đất. Ngược lại là đằng khác. Tôi nói để anh chị hiểu rằng: bản năng của dòng tiền là luôn chọn việc dễ. Người dân hay doanh nghiệp không tự nhiên mà “ôm đất”. Tất cả đều đang chơi theo một luật chơi có sẵn.
Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc đã làm gì với “cơn nghiện đất”?
Có một điều an ủi: người Việt mình mê đất, nhưng không phải chỉ mình mình như thế. Dân Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc cũng mê đất chẳng kém. Vậy các nước ấy đã xử lý ra sao?
Trung Quốc chọn cách chấp nhận đau thương. Mấy năm nay họ để thị trường bất động sản trải qua một cuộc khủng hoảng lớn, nhiều tập đoàn địa ốc khổng lồ lao đao, để ép dòng tiền phải tìm đường khác mà đi.
Hàn Quốc thì từng có những thời kỳ gần như siết chặt tối đa dòng tiền chảy vào đầu cơ tài sản. Mục tiêu là làm sao để tiền nhàn rỗi trong dân chỉ còn vài cửa hẹp để chảy: hoặc gửi tiết kiệm vào ngân hàng — để ngân hàng cho những người thực sự sản xuất, kinh doanh vay lại; hoặc rót thẳng vào các ngành công nghiệp mũi nhọn của quốc gia.
Bài học rút ra không phải là “cấm mua đất”. Bài học là: người thiết kế luật chơi phải làm cho việc dễ trở nên chắc chắn hơn, và làm cho việc khó trở nên đáng làm hơn. Khi ấy dòng tiền mới tự nguyện chảy vào sản xuất, chứ không cần ai ép. Riêng dòng tiền từ bên ngoài, Việt Nam suốt mấy chục năm qua vẫn rất giữ mình, không để tiền tự do ra vào ồ ạt như nhiều nước phương Tây — đó lại là một nước cờ đáng cả một bài phân tích riêng.
Vậy người mua bất động sản ở Vinh, Nghệ An nên rút ra điều gì?
Đọc đến đây, có thể anh chị đang nghĩ: “Ơ, ông Sáng làm nghề bất động sản mà lại đi phân tích cái mặt trái của việc ôm đất à?” Đúng vậy. Và chính vì tôi làm nghề này, tôi mới muốn anh chị nhìn cho thấu. Bởi hiểu được cái vòng xoáy ở trên, anh chị sẽ mua đất tỉnh táo hơn, chứ không phải thôi mua đất.
Thứ nhất, phân biệt rõ “mua đất để giữ của” và “mua đất theo sóng”. Cái vòng xoáy tôi vừa kể chủ yếu độc hại khi cả xã hội cùng lao vào đầu cơ theo cơn sốt — mua vì thấy người khác mua, mua bằng đòn bẩy vay ngân hàng, kỳ vọng bán lại trong vài tháng. Còn mua một mảnh đất ở có giá trị sử dụng thật, hợp túi tiền, giữ trong nhiều năm để bảo toàn tài sản — đó là câu chuyện hoàn toàn khác, an toàn hơn nhiều.
Thứ hai, hỏi kỹ một câu trước khi xuống tiền: “Miếng đất này có giá trị sử dụng thật không?” Đất gần khu dân cư đang sống thật, có đường, có điện, có người ở, có nhu cầu thuê — khác hẳn với đất phân lô giữa đồng, chỉ tăng giá nhờ tin đồn quy hoạch. Cái thứ nhất được đỡ bởi nhu cầu thật. Cái thứ hai được đỡ bởi kỳ vọng — mà kỳ vọng thì có thể tan trong một đêm.
Thứ ba, đừng để miếng đất kéo mình vào thế bị động vì đòn bẩy. Tôi đã tận mắt chứng kiến nhiều anh chị trong đợt thị trường chững 2022–2023 phải cắt lỗ chính vì vay quá tay để ôm đất theo sóng. Bản thân tôi cũng từng trả những cái giá rất đắt trong nghề để hiểu ra điều này. Đất tốt đến mấy mà mua bằng tiền không phải của mình, đúng lúc thị trường quay đầu, thì lợi thế “để đấy không lo gì” biến mất ngay lập tức.
Nói cách khác: cái sai không nằm ở việc mua đất. Cái sai nằm ở việc mua sai mảnh, sai thời điểm, sai cách trả tiền. Và đó chính xác là chỗ mà một người làm nghề tử tế có thể giúp được anh chị.
Lời chia sẻ cuối
Tôi viết bài này không phải để bàn chuyện vĩ mô cho vui. Tôi viết vì mỗi ngày vẫn có những anh chị nhắn tin cho tôi: “Anh Sáng ơi, em có một khoản tiền, gửi ngân hàng thì tiếc, mua đất thì sợ. Em nên làm gì?”
Câu trả lời của tôi luôn bắt đầu bằng việc hiểu anh chị đang sợ điều gì và mong muốn điều gì trước đã, rồi mới bàn đến chuyện mua ở đâu, mua cái gì. Bởi cùng một số tiền, người cần chỗ an cư sẽ có lựa chọn khác với người cần bảo toàn tài sản, khác với người muốn tạo dòng tiền cho thuê.
Đất, xét cho cùng, vẫn là một kênh giữ của mà người Việt mình tin tưởng — và tôi tin điều đó sẽ còn đúng lâu dài. Vấn đề chỉ là anh chị bước vào nó với một cái đầu tỉnh táo, hay bước vào theo đám đông rồi cầu may.
Kết nối trực tiếp với Hoàng Sỹ Sáng
Nếu anh chị đang có một khoản tiền và phân vân giữa gửi tiết kiệm, mua vàng hay mua bất động sản ở Vinh, Nghệ An, Hà Tĩnh, cứ nhắn cho tôi. Tôi không hứa sẽ bán cho anh chị bằng được một miếng đất — tôi chỉ hứa sẽ ngồi xuống, nghe cho kỹ, và nói thật với anh chị điều tôi sẽ làm nếu đó là tiền của chính tôi. Anh chị kết nối với tôi qua bất kỳ kênh nào dưới đây:
- 📞 Hotline / Zalo: 0385.09.9999
- 🌐 Website: nhadatgiatot.vn
- 📘 Facebook: facebook.com/hoangsysangbds
- ▶️ YouTube: youtube.com/@hoangsysangbds
- 🎵 TikTok: tiktok.com/@hoangsysangbds
- 💬 Zalo: zalo.me/0385099999
- 🟢 WhatsApp: wa.me/84385099999
Hoàng Sỹ Sáng — Nhà sáng lập Đại Thành Land, gần 12 năm môi giới và đầu tư bất động sản tại TP Vinh, Nghệ An & Hà Tĩnh.