Bảng giá đất Nghệ An 2026: giá từng tuyến phố Vinh, Cửa Lò và cách dùng khi mua bán

Cập nhật 13/10/2026 · Hoàng Sỹ Sáng, nhadatgiatot.vn

“Bảng giá đất Nghệ An 2026 bao nhiêu? Đường nhà em giá bao nhiêu một mét?” Đây là câu mình được hỏi nhiều nhất từ đầu năm. Người hỏi để tính thuế khi bán, người hỏi để biết tiền lên thổ cư, có người hỏi để xem đất mình bị thu hồi thì được bồi thường thế nào.

Bài này mình đọc trực tiếp nghị quyết và phụ lục giá chính thức của tỉnh, rồi gom lại: giá từng tuyến phố chính ở Vinh, các phường ven và Cửa Lò, đợt tăng giá thật xảy ra lúc nào, cách đọc bảng giá cho một lô đất, và bảng giá ảnh hưởng thế nào tới túi tiền khi anh chị mua bán.

Bảng giá đất Nghệ An 2026 do ai ban hành, áp dụng thế nào?

• Văn bản: Nghị quyết 35/2025/NQ-HĐND “Quy định Bảng giá đất các phường, xã trên địa bàn tỉnh Nghệ An”, thông qua tại kỳ họp thứ 35 HĐND tỉnh khóa XVIII, ký ngày 12/12/2025, hiệu lực từ 01/01/2026 (LuatVietnam).
• Cấu trúc: phụ lục 01–130 là giá đất ở theo 130 phường, xã sau sáp nhập; phụ lục 131 là đất nông nghiệp; phụ lục 132 là đất khu công nghiệp thuộc Khu kinh tế Đông Nam.
• Thẩm quyền: theo Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội (áp dụng từ 01/01/2026), HĐND tỉnh quyết định bảng giá đất và chỉ sửa đổi “khi cần thiết”. Tức là không bắt buộc ban hành lại mỗi năm như trước.
• Tính đến 13/10/2026, mình chưa thấy văn bản nào sửa đổi Nghị quyết 35.

Vì giá ghi theo tên phường, xã mới, anh chị cần biết lô đất của mình nay thuộc đơn vị nào. Ví dụ: các phường Hồng Sơn, Trường Thi, Bến Thủy cũ nay nằm trong phụ lục phường Trường Vinh; thị trấn Nam Đàn cũ nay là xã Vạn An. Ai chưa rõ địa giới mới có thể xem bài xã Vạn An Nam Đàn gồm những xã nào làm ví dụ cách tra.

Giá đất ở cao nhất TP Vinh năm 2026

Giá dưới đây là đất ở vị trí 1, mặt đường, lấy theo phụ lục chính thức và tổng hợp của Báo Nghệ An ngày 25/12/2025.

Tuyến đường	Phường (mới)	Giá 2026 (triệu đồng/m²)
Cao Thắng	Trường Vinh	160, riêng lô góc 165 (mức cao nhất phụ lục)
Quang Trung	Thành Vinh	150
Trường Thi	Trường Vinh	150
Hồ Tùng Mậu	Thành Vinh, Trường Vinh	150
Trần Phú	Trường Vinh	145–150
Nguyễn Thị Minh Khai	Thành Vinh	135
Nguyễn Văn Cừ	Thành Vinh, Trường Vinh	115–130
Lê Nin (đường 72m đến bùng binh Hải Quan)	Vinh Phú	120
Lê Hồng Phong	Trường Vinh	115
Lê Lợi	Thành Vinh	94–100
Phan Đình Phùng	Trường Vinh	70–88 (88 là lô góc)
Lê Duẩn (Nguyễn Thiếp – Nguyễn Huy Tự)	Trường Vinh	75–80
Phan Bội Châu	Thành Vinh	cao nhất khoảng 58,5

Mức thấp nhất trong các phường thuộc Vinh cũ khoảng 5,5–7 triệu/m² (ngõ sâu, khu dân cư xa trục chính).

Giá đất các phường ven Vinh, Cửa Lò và Nam Đàn

Khu vực	Mức cao nhất (triệu đồng/m²)	Ghi chú
Vinh Phú (gồm Hà Huy Tập, Nghi Phú, Nghi Ân, Nghi Đức cũ…)	120 (Lê Nin); Nghi Phú cũ 87,5	Nghi Ân, Nghi Đức cũ khoảng 30–35
Vinh Hưng (gồm Nghi Liên, Nghi Kim cũ…)	67 (Mai Hắc Đế, Quán Bàu – Hưng Đông)	Thấp nhất khoảng 6,5
Vinh Lộc (Hưng Lộc, Nghi Xuân, Phúc Thọ, Nghi Phong cũ)	khoảng 40	Thấp nhất khoảng 5. Phụ lục là bản scan, nên đối chiếu lại bản gốc
Phường Cửa Lò	65–70 (đường Bình Minh)	Nghi Hòa cũ 48; thấp nhất khoảng 4,6
Xã Vạn An (thị trấn Nam Đàn cũ)	khoảng 25 (QL46A)	Theo bản phụ lục đăng lại, cần đối chiếu bản gốc. Chi tiết ở bài giá đất Nam Đàn 2026

Các xã thuộc Hưng Nguyên, Nghi Lộc, Diễn Châu, Quỳnh Lưu cũ: cổng thông tin tỉnh chưa đăng đủ phụ lục nên mình chưa đưa số vào bài. Mình sẽ bổ sung khi đối chiếu được bản chính thức. Cần gấp, anh chị nhắn địa chỉ lô đất, mình tra giúp từ phụ lục gốc.

Giá đất đã tăng bao nhiêu? Đợt tăng thật là tháng 5/2025

Nhiều người nghĩ giá đất tăng vọt từ năm 2026. Thực ra đợt tăng mạnh là ngày 21/5/2025, khi UBND tỉnh ban hành Quyết định 18/2025/QĐ-UBND sửa bảng giá đất TP Vinh. Bảng giá 2026 giữ nguyên mức này ở các tuyến trung tâm, theo Sở Nông nghiệp và Môi trường.

Tuyến đường	Trước 21/5/2025	Từ 21/5/2025 và năm 2026	Mức tăng
Quang Trung	52 triệu	150 triệu	gấp ~2,9 lần
Trường Thi	40 triệu	150 triệu	gấp 3,75 lần
Đường 72m Vinh – Cửa Lò	3 triệu	35 triệu	gấp ~11,7 lần
Trần Trùng Quang (Hưng Lộc cũ)	2,8 triệu	20 triệu	gấp ~7 lần
Đường 535A – 353B (Nghi Xuân cũ)	1,2 triệu	18 triệu	gấp 15 lần

Nguồn: VietNamNet, Dân trí, Thanh Niên (tháng 6/2025).

Đính chính: bản trước của bài này ghi bảng giá 2026 “tăng 12–35%”. Mình không đối chiếu được con số đó với văn bản nào nên đã bỏ và thay bằng số liệu từ phụ lục chính thức ở trên.

Cách đọc bảng giá cho một lô đất cụ thể

Bảng giá ghi giá theo từng đoạn đường. Muốn biết giá của lô mình, anh chị cần thêm 3 quy tắc trong Nghị quyết 35:

1. Thửa sâu trên 30 m tính theo lớp: 20 m đầu tính 100% giá; từ trên 20 m đến 40 m tính 60%; từ trên 40 m đến 60 m tính 40%; từ trên 60 m đến 200 m tính 20%; xa hơn còn 7% và 3%.
2. Lô góc (từ 2 mặt đường trở lên): phần góc 20 m × 20 m được cộng thêm 10% so với giá tuyến đường cao hơn.
3. Đất không phải đất ở tính theo tỷ lệ giá đất ở liền kề: đất thương mại, dịch vụ 25%; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 20%.

Ví dụ: lô mặt tiền 5 m, sâu 40 m (200 m²) trên đoạn đường giá 50 triệu/m². 20 m đầu: 100 m² × 50 triệu = 5 tỷ. 20 m sau: 100 m² × 30 triệu (60%) = 3 tỷ. Giá theo bảng của cả lô là 8 tỷ, không phải 10 tỷ như nhiều người nhân thẳng.

Bảng giá đất dùng để làm gì?

Theo khoản 1 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15, bảng giá đất là căn cứ để tính:

• Tiền sử dụng đất khi được giao đất, công nhận quyền, chuyển mục đích (ví dụ đất vườn lên đất ở); tiền thuê đất.
• Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.
• Thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai; tiền xử phạt vi phạm hành chính.
• Tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Lên thổ cư (chuyển đất vườn, ao sang đất ở) phải nộp bao nhiêu?

Với đất vườn, ao cùng thửa có nhà ở (hoặc tách ra trước 01/7/2014), Điều 10 Nghị quyết 254 quy định nộp theo tỷ lệ phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp trong bảng giá:

• 30% chênh lệch cho phần diện tích trong hạn mức giao đất ở;
• 50% cho phần vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức;
• 100% cho phần vượt quá 1 lần hạn mức.

Mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được tính theo cách này một lần, trên một thửa. Trước khi có quy định này, có hộ ở Hưng Lộc tính ra tiền sử dụng đất cho 150 m² tăng từ khoảng 270 triệu lên khoảng 1,5 tỷ sau khi bảng giá tăng (Thanh Niên). Ai đang tính lên thổ cư nên đọc thêm bài lên thổ cư 2026: vì sao được giảm 70% tiền sử dụng đất và chuyển đất vườn sang đất ở ở Nghệ An.

Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)

Một số khoản tính bằng bảng giá nhân hệ số điều chỉnh do UBND tỉnh ban hành. Ngày 11/6/2026, tỉnh đăng dự thảo hệ số điều chỉnh năm 2026 với hệ số biến động thị trường K = 1. Đến 13/10/2026 mình chưa thấy quyết định chính thức, anh chị hỏi lại cơ quan thuế khi làm hồ sơ.

Thuế, lệ phí khi mua bán

Khi chuyển nhượng, bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân 2%, bên mua nộp lệ phí trước bạ 0,5%. Giá tính là giá ghi trong hợp đồng; nếu giá hợp đồng thấp hơn giá trong bảng thì cơ quan thuế tính theo giá bảng. Ví dụ lô 100 m² mặt đường Quang Trung (150 triệu/m²): giá tính thuế tối thiểu 15 tỷ, thuế thu nhập cá nhân ít nhất khoảng 300 triệu, lệ phí trước bạ khoảng 75 triệu. Quy trình sang tên từng bước mình viết ở bài mua bán nhà đất Vinh: quy trình 9 bước.

Giá Nhà nước khác giá thị trường thế nào?

• Ở lõi Vinh, giá trong bảng (150–165 triệu/m²) có thể ngang hoặc cao hơn giá giao dịch thật. Báo chí ghi nhận các lô mặt đường Quang Trung, Cao Thắng rất ít giao dịch. Hệ quả: thuế, phí khi sang tên ở các tuyến này có thể cao hơn người mua bán dự tính.
• Ở các phường ven, giá bảng tăng nhiều lần làm tiền lên thổ cư có lúc gần bằng tiền bán đất. Báo Thanh Niên dẫn trường hợp một hộ ở Mỹ Hạ (Hưng Lộc cũ) phải nộp khoảng 870 triệu cho 100 m².
• Giá đấu giá lại là chuyện khác: lô 172,3 m² ở xã Bạch Hà trúng hơn 6,5 tỷ ngày 03/7/2026, tính ra khoảng 37,7 triệu/m², gấp hơn 4 lần giá khởi điểm. Mình phân tích ở bài đấu giá đất Nghệ An 2026: giá trị thật hay FOMO.

Vì vậy đừng lấy bảng giá Nhà nước để định giá mua bán. Muốn biết giá thật của một lô, phải so với các giao dịch thật gần đó, cùng loại đường, cùng pháp lý. Phần này mình hướng dẫn trong bài kinh nghiệm mua nhà đất Nghệ An 2026.

Tra cứu bảng giá đất chính thức ở đâu?

• Danh mục bảng giá đất năm 2026 trên cổng UBND tỉnh: nghean.gov.vn/bang-gia-dat-nam-2026
• Phường Thành Vinh · Trường Vinh · Vinh Hưng · Vinh Lộc, Vinh Phú · Cửa Lò

Phụ lục là file PDF scan, tra theo tên đường và đoạn đường (từ đâu đến đâu). Thấy rối vì tên hành chính vừa đổi, anh chị cứ gửi địa chỉ, mình tra giúp.

Câu hỏi thường gặp

Bảng giá đất Nghệ An 2026 theo văn bản nào?

Theo Nghị quyết 35/2025/NQ-HĐND của HĐND tỉnh Nghệ An, ký ngày 12/12/2025, hiệu lực từ 01/01/2026, gồm 130 phụ lục giá đất ở theo 130 phường, xã sau sáp nhập.

Giá đất cao nhất ở Vinh năm 2026 là bao nhiêu?

Theo phụ lục chính thức, cao nhất là đường Cao Thắng 160 triệu/m², riêng lô góc 165 triệu/m². Quang Trung, Trường Thi, Hồ Tùng Mậu 150 triệu/m².

Bảng giá đất Nghệ An 2026 có tăng so với năm 2025 không?

Ở các tuyến trung tâm Vinh, giá cơ bản giữ nguyên so với đợt điều chỉnh ngày 21/5/2025. Đợt tăng mạnh là tháng 5/2025, khi Quang Trung tăng từ 52 lên 150 triệu/m² và Trường Thi từ 40 lên 150 triệu/m².

Lên thổ cư năm 2026 nộp tiền thế nào?

Với đất vườn, ao cùng thửa có nhà ở, nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp cho diện tích trong hạn mức, 50% cho phần vượt không quá 1 lần hạn mức và 100% cho phần vượt hơn, theo Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15. Mỗi hộ chỉ được tính một lần.

Vì sao giá trong bảng khác giá mua bán thực tế?

Bảng giá Nhà nước dùng để tính thuế, phí, tiền sử dụng đất và bồi thường. Giá thị trường do người mua người bán thỏa thuận theo vị trí, pháp lý và cung cầu. Ở lõi Vinh giá bảng có thể ngang hoặc cao hơn giá giao dịch; ở nhiều nơi khác giá giao dịch cao hơn giá bảng.

Đọc thêm:

• Sang tên sổ đỏ cho con 2026: 4 bước chuẩn, miễn thuế
• Mật độ xây dựng là gì? Cách tính và quy định tách thửa ở Nghệ An
• Đất nền Vinh 2026: khu vực nào đang được quan tâm

Giá trong bài trích từ Nghị quyết 35/2025/NQ-HĐND, phụ lục đăng trên cổng UBND tỉnh và báo chí tại thời điểm cập nhật. Giá áp dụng cho từng thửa đất phải đối chiếu phụ lục gốc và hướng dẫn của cơ quan thuế.