Có những đêm anh chị mở app ngân hàng lên nhìn số dư, rồi tắt đi, lòng vẫn không yên. Giữ tiền mặt thì sợ mất giá, để lâu tiền cứ mỏng dần. Nhảy vào mua vì nghĩ “chắc đáy rồi” thì sợ dính đáy giả, giá còn rớt tiếp. Mà vay thêm một chút để ôm miếng đất đang sốt, lại sợ kẹt cứng, không thoát ra được đúng lúc cần tiền. Câu hỏi đầu tư bất động sản dài hạn hay lướt sóng cứ lởn vởn mãi, không có lời giải rõ ràng.
Mình hiểu cảm giác đó rất rõ, vì mình đã từng đứng đúng ở những nỗi sợ ấy, không chỉ một lần.
Lãi cả gang tay mà cuối cùng không lời đồng nào
Hồi mới vào nghề, mình cũng từng là kiểu nhà đầu tư mua đi bán lại liên tục, nghe ở đâu có sóng là nhảy vào, canh vài tháng có lời là bán ra rồi tìm lô khác. Có lần mình cầm cọc một lô đất, giá tăng lên “cả gang tay” so với lúc đặt cọc — nghe tưởng lời to, ai nhìn vào cũng nghĩ mình sắp ăn đậm.
Nhưng cuối cùng, sau khi trừ hết các khoản, mình không lời đồng nào cả. Giá đất tăng thật, sổ sách ghi rành rành, sao tiền lời lại không thấy đâu? Ngồi tính lại mới vỡ ra: mỗi lần mua bán, tiền cứ âm thầm chảy ra ngoài qua đủ thứ chi phí, cộng thêm thời gian công sức tìm giao dịch mới, gặp khách, thương lượng. Cái lời trên giấy tờ nhìn đẹp, thực nhận về tay gần như bằng không.
Từ đó mình mới thấm: mua đi bán lại liên tục không bao giờ bằng người chọn giữ dài hạn. Người ta chọn một lô, cầm chắc trong tay, kiên nhẫn đi qua vài đợt sóng, rồi bán đúng thời điểm — lợi nhuận cuối cùng luôn cao hơn hẳn so với người chạy vòng vòng đổi lô này sang lô khác như mình hồi đó.
Kiểu nhà đầu tư “đứng núi này trông núi nọ” mình gặp suốt gần 12 năm làm nghề
Làm nghề này gần 12 năm, mình gặp đủ kiểu nhà đầu tư, nhưng có một kiểu mình nhớ nhất — vì mình cũng từng là một trong số đó. Nghe khu này sốt là nhảy vào mua ngay cho kịp. Được vài tháng, nghe khu kia lên giá nhanh hơn, lại vội vàng bán tháo lô đang cầm để chạy qua khu mới. Cứ thế, hết khu này đến khu khác, lúc nào cũng thấy mình đi sau thị trường một nhịp. Đến lúc thị trường chững lại, thanh khoản chậm hẳn, thì đúng lúc lại dính đất “đứng hình” — không bán được, tiền kẹt cứng ở đó. Mua chỗ này bán chỗ kia, tưởng mình khôn, hóa ra lại luôn là người đến sau.
Trong nhóm này còn có kiểu mình hay gặp: người vốn giỏi ở lĩnh vực khác, làm doanh nghiệp thành công, nên nghĩ tay ngang qua bất động sản cũng giỏi luôn. Họ mua lô đất mình thích, chứ không phải lô đất thị trường đang cần. Còn người thật sự có kinh nghiệm trong nghề không phải người lúc nào cũng lao vào mua — họ giữ tiền mặt, có phương án dự phòng, hiểu dòng tiền và nhịp thị trường qua vài chu kỳ rồi mới quyết định.
Đầu tư vào cái thị trường cần, đừng đầu tư vào cái mình thích
Đây là nguyên tắc mình nhắc đi nhắc lại với khách hàng nhiều nhất, và cũng là nguyên tắc mình từng phải trả giá mới hiểu thấu. Một lô đất đẹp trong mắt mình — view sông, hướng hợp phong thủy, gần nhà mình đang ở — chưa chắc đã là thứ người mua sau cần.
Bất động sản khác cổ phiếu ở chỗ nó không thanh khoản tức thì — anh chị không thể bấm nút bán là có tiền về tài khoản ngay trong ngày. Phải có người khác đồng ý rằng miếng đất đó có giá trị, sẵn sàng bỏ tiền ra mua, thì giao dịch mới thành. Mà người đó không quan tâm anh chị thích gì, họ chỉ quan tâm nó có phục vụ được nhu cầu thật của họ hay không — ở được, cho thuê được, hay tăng giá theo quy hoạch thật.
Nên trước khi xuống tiền, câu hỏi đúng không phải “mình có thích lô này không”, mà là “người mua sau mình có cần nó không”. Nghe đơn giản, nhưng phần lớn những cú vấp mình chứng kiến trong nghề, kể cả của chính mình, đều bắt đầu từ việc bỏ qua đúng câu hỏi này.
3 lý do đầu tư dài hạn luôn thắng lướt sóng bất động sản
Mình đã kể chuyện cầm cọc lô đất lãi cả gang tay mà không lời đồng nào ở trên. Ngồi nghĩ lại, mình gom được ba lý do khiến người giữ dài hạn gần như luôn thắng người lướt sóng, dù trên giấy tờ người lướt sóng có vẻ nhanh nhạy hơn.
Một trong những lý do mình thấm nhất, nằm ở chi phí ẩn. Mỗi lần mua bán lại một bất động sản, tiền không chỉ chảy vào giá trị tài sản mà còn âm thầm rò rỉ qua thuế, phí môi giới, chi phí cơ hội của khoảng vốn bị đóng băng trong lúc chờ giao dịch, rồi cả thời gian công sức tìm người mua mới, thương lượng lại từ đầu. Những khoản này nhỏ lẻ, gộp lại qua vài lần mua bán thì ăn mòn lợi nhuận ghê gớm — người giữ dài hạn không phải trả chúng lặp đi lặp lại.
Lý do thứ hai nằm ở bài toán xác suất. Người lướt sóng phải đoán đúng cả hai lần — lúc mua và lúc bán. Chỉ cần sai một lần thôi, coi như công sức tính toán trước đó đổ sông đổ bể. Còn người giữ dài hạn chỉ cần đúng một việc duy nhất: chọn đúng bất động sản có giá trị thật ngay từ đầu, rồi để thời gian làm phần còn lại.
Và lý do thứ ba, theo mình, mới là cái gốc của hai lý do trên. Người lướt sóng rất dễ bị cuốn theo cảm xúc đám đông — thấy chỗ khác lên giá nhanh hơn là sốt ruột, muốn nhảy qua ngay cho kịp, giống hệt kiểu “đứng núi này trông núi nọ” mình vừa nhắc ở trên. Còn người giữ dài hạn thì neo vào giá trị thật của tài sản mình đang có, chứ không neo vào cảm xúc của đám đông xung quanh.
Thị trường bất động sản luôn có sóng, nhưng người thắng cuộc đường dài không phải người bắt được nhiều con sóng nhất, mà là người biết mình đang đứng ở đâu và kiên nhẫn đứng yên đúng lúc.
Ba lý do này nghe đơn giản, nhưng phải trải qua thật rồi mới thấm hết. Mình từng đứng ở phía sai, nên mình biết cái giá phải trả không chỉ là tiền, mà còn là thời gian và sự yên tâm trong đầu mỗi đêm.
Học phí gần 15 tỷ đồng và cái giá của việc “cháo nóng húp quanh bát”
Nếu câu chuyện cầm cọc lãi cả gang tay mà không lời đồng nào ở trên chỉ là một cú vấp nhỏ, thì giai đoạn từ tháng 11/2022 đến tháng 11/2023 mới là lúc mình túng quẫn nhất trong hơn 10 năm làm nghề. Lúc đó mình ôm quá nhiều bất động sản cùng lúc, lãi suất vay cá nhân tăng vọt từ 0,6%/tháng lên 1,4%/tháng.
Sai lầm lớn nhất lúc đó là kiểu “cháo nóng húp quanh bát” — thấy bất động sản đóng băng thì vội nhảy sang ngành khác kiếm dòng tiền bù đắp. Nhưng hiệu ứng dây chuyền khiến ngành nào cũng khó, càng làm càng mất thêm. Cuối cùng mình phải bán cắt lỗ 5 bất động sản, mất gần 15 tỷ đồng, đúng lúc thị trường bị gọi “về thời kỳ đồ đá” — để rồi chỉ 1-2 năm sau bật tăng mạnh trở lại, khi mình đã bán đúng đáy.
Câu chuyện này mình kể chi tiết hơn ở một bài viết riêng, anh chị nào muốn hiểu rõ từng quyết định sai lúc đó có thể đọc chi tiết bài học đó tại đây: Mình Từng Mất Gần 15 Tỷ Vì “Cháo Nóng Húp Quanh Bát”. Mình kể lại không phải để than vãn, mà vì mình tin bài học thật luôn có giá trị hơn lời khuyên suông.
4 việc nên làm ngay nếu anh chị đang cầm tiền mặt và phân vân
Nếu anh chị đang ở đúng vị trí mình từng đứng — cầm một khoản tiền mặt, phân vân giữa đầu tư dài hạn hay lướt sóng — mình có mấy gợi ý thật lòng, đúc kết từ chính những lần mình làm sai.
Việc đầu tiên, đừng chọn bất động sản vì mình thích. Hãy tự hỏi thật kỹ: người mua sau mình có cần nó không, có ở được, cho thuê được, hay tăng giá theo nhu cầu thật của khu vực đó không.
Việc thứ hai, luôn giữ một khoản tiền mặt dự phòng, đừng dồn hết vốn vào một quyết định duy nhất, dù quyết định đó nhìn chắc chắn đến đâu. Thị trường có những giai đoạn không ai lường trước được, như giai đoạn lãi suất tăng vọt mà mình từng trải qua.
Việc thứ ba, một khi đã chọn đúng bất động sản có giá trị thật, hãy cho nó thời gian. Đừng thấy chỗ khác có sóng ngắn hạn mà đứng núi này trông núi nọ, bán vội cái đang có để chạy theo cái mới. Chính kiểu tâm lý đó đã khiến mình mất tiền không ít lần.
Và việc cuối cùng, nếu anh chị từng lướt sóng và thấy câu chuyện lãi cả gang tay mà không lời đồng nào giống với chuyện của mình, thì đừng tự trách bản thân quá. Đó là học phí. Ai làm nghề này lâu cũng phải đóng một khoản học phí như vậy, quan trọng là từ giờ chọn con đường nào tiếp theo.
Người sống thọ trong nghề này là ai
Gần 12 năm làm nghề, mình để ý một điều: mỗi chu kỳ bất động sản luôn có người thắng, người thua, và một nhóm rất nhỏ “sống thọ”, đi được đường dài. Người thắng đậm nhất chu kỳ này chưa chắc còn đứng vững ở chu kỳ sau. Nhưng người “sống thọ” thì gần như chu kỳ nào cũng thấy mặt.
Người sống thọ trong nghề này, theo những gì mình quan sát và trải qua, luôn là người hiểu dòng tiền, hiểu chu kỳ thị trường, và chọn giữ giá trị thật thay vì chạy theo cơn sốt nhất thời. Họ không phải người đoán đúng nhiều nhất. Họ chỉ là người kiên nhẫn nhất, tỉnh táo nhất khi đám đông xung quanh đang hoảng loạn hoặc phấn khích quá đà.
Mình đã trả giá cho bài học này bằng chính trải nghiệm gần 12 năm của mình, nên mình chia sẻ lại thật lòng, mong anh chị đi con đường ngắn hơn con đường mình đã đi.
Nếu anh chị đang cầm tiền mặt và đang phân vân nên đầu tư dài hạn hay lướt sóng, hãy để lại bình luận bên dưới cho mình biết câu chuyện của anh chị là gì. Mình đọc và trả lời từng bình luận.