Anh chị đang tìm đất đấu giá Nghi Đức, khu Xuân Hương, để xây nhà ở thật? Chắc đã gặp mấy cảnh này.
Lô giá mềm nằm sâu trong ngõ, xe chở cát không quay đầu được. Lô đường rộng thì đi làm mất nửa tiếng. Có người bán nói “sổ đang làm, cứ cọc trước đi”. Còn người ở xa, Việt kiều mua đất cho bố mẹ, thì chưa từng đứng trên lô mình định xuống tiền.
Theo kinh nghiệm của mình, lô rẻ hơn vài trăm triệu trong ngõ nhỏ nhiều khi lại là lô đắt nhất về lâu dài. Khó xây. Khó bán lại.
Điều anh chị cần thật ra rất rõ: lô vuông, đường rộng, quy hoạch rõ, cách trung tâm khoảng 15 phút. Bài này mình không chào giá. Mình mở bản vẽ quy hoạch 1/500, bảng giá đất 2026 của tỉnh và hai video flycam (quay từ trên cao) để anh chị tự đánh giá.
Trả lời nhanh: khu đấu giá Xuân Hương ở đâu, có gì?
- Xóm Xuân Hương, xã Nghi Đức cũ, nay là khối Xuân Hương, phường Vinh Phú, Nghệ An. Phía Tây giáp đường Lê Quý Đôn.
- Tổng 14.485,3 m², chia 48 lô, từ 130,92 đến 207,41 m². Lô phổ biến 7 × 20 m.
- Ba loại đường quy hoạch: 18m, 12m và 7m.
- Bảng giá Nhà nước 2026: 12–18 triệu/m². Đây không phải giá mua bán.
- Tới Quảng trường Hồ Chí Minh 5,5 km, khoảng 14 phút. Tới UBND phường Vinh Phú 2,6 km. Ra Đại lộ Vinh – Cửa Lò khoảng 1,4 km đường đi, khu không nằm mặt đại lộ.
- Muốn biết lô nào đang bán và giá chào thực tế: nhắn Zalo 038.509.9999, mình gửi danh sách.
Số liệu lấy từ bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500 và bảng giá đất 2026 của tỉnh. Giá Nhà nước không phải giá giao dịch. Số lô còn và giá chào thay đổi theo ngày. Khoảng cách đo bằng Google Maps, giờ cao điểm có thể lâu hơn. Cập nhật 20/10/2026.
Nghi Đức thuộc phường nào? Khu đấu giá Xuân Hương nằm ở đâu
Tin đăng ghi “đất Nghi Đức”, mở bản đồ lại ra “Vinh Phú”. Thật ra là một chỗ.
Từ 01/7/2025, theo Nghị quyết 1678/NQ-UBTVQH15, phường Vinh Phú được gộp từ Hà Huy Tập, Nghi Đức, Nghi Phú và xã Nghi Ân. Xóm Xuân Hương cũ giờ là khối Xuân Hương, phường Vinh Phú.
Tên “khu đấu giá Xuân Hương” cũng không phải người bán tự đặt. Bảng giá đất 2026 của tỉnh có hẳn dòng “Ngõ số 123, đường Sư Vạn Hạnh (Trạm Y tế đến khu đấu giá Xuân Hương)”.
Khu đất nằm ngay phía Đông đường Lê Quý Đôn. Quanh khu còn các đường Sư Vạn Hạnh, Nguyễn Trung Phụng, Vạn Xuân. Gần Công an phường Vinh Phú, Trường Cao đẳng Sư phạm Nghệ An. Mình đo bằng Google Maps, đi ô tô:
| Điểm đến | Quãng đường | Thời gian |
|---|---|---|
| Quảng trường Hồ Chí Minh | 5,5 km qua Lê Viết Thuật/ĐT535 | Khoảng 14 phút |
| UBND phường Vinh Phú | 2,6 km | Khoảng 5 phút |
| Đại lộ Vinh – Cửa Lò (chỗ chùa Đức Hậu) | 1,4 km qua đường Vạn Xuân | Khoảng 4 phút |
| Bệnh viện Đa khoa 115 Nghệ An | Khoảng 3,6 km | Khoảng 7 phút |
Chỗ dễ hiểu nhầm nhất: khu này không nằm mặt đường 72m. Khu ở gần Đại lộ Vinh – Cửa Lò, tuyến nhiều người quen gọi là đường 72m, cách khoảng 750 m đường chim bay (mình ước đo trên bản đồ). Gặp tin “đất gần đường 72m”, cứ hỏi thẳng tuyến nào, cách bao nhiêu mét. Chuyện tên gọi mình viết ở bài đất đường 72m Vinh.
Vị trí khu đất trên Google Maps (tọa độ 18.711468, 105.700416). Mở chỉ đường.
Hiện trạng khu đấu giá Xuân Hương qua flycam
Mình cho bay flycam để anh chị nhìn tận mắt.
Từ trên cao, đường nội bộ đã trải nhựa phẳng, có bó vỉa, vỉa hè. Nhiều lô còn trống, cỏ mọc xanh. Xung quanh là nhà dân xây dày từ lâu, mái tôn xanh đỏ san sát. Khu đã có người ở thật, không phải bãi đất giữa đồng.
Xuống mặt đất thì thấy rõ hơn. Mặt đường nhựa phẳng, nhà dân sát bên đã làm cổng sắt quay ra đường.
Nhưng video không cho biết lô nào đã có chủ, sổ từng lô ra sao, và không ghi ngày quay. Chỉ nên coi là hình tham khảo, trước khi cọc vẫn phải ra tận nơi.
Quy hoạch 1/500 khu đấu giá Xuân Hương: 48 lô, đường chiếm gần một nửa
Điều làm mình yên tâm hơn là khu có đồ án quy hoạch 1/500 riêng, đối chiếu được tới từng lô.
Tên đồ án: quy hoạch chi tiết 1/500 khu chia lô đất ở dân cư (để đấu giá và tái định cư) tại xóm Xuân Hương, xã Nghi Đức. Bản vẽ QH-02 hoàn thành tháng 12/2020, do Công ty cổ phần tư vấn và xây dựng Thành Đạt lập. Khung tên ghi chủ đầu tư UBND xã Nghi Đức, thẩm định là Phòng Quản lý đô thị, phê duyệt là UBND TP Vinh (cũ).
Căn cứ ghi trên bản vẽ: QĐ 2639/QĐ.UBND ngày 06/08/2020 về quy hoạch phân khu 1/2000 xã Nghi Đức, và QĐ 4288/QĐ-UBND ngày 28/11/2020 về khảo sát chọn địa điểm.
Nói thật một chỗ: trên bản vẽ mình có, ô số và ngày quyết định phê duyệt đang để trống. Chưa chắc có vấn đề, nhưng anh chị nên xin văn bản phê duyệt và giữ bản giấy.
Mình ngồi cộng tay diện tích 48 lô trên bản vẽ, ra đúng 7.269,74 m², khớp bảng cơ cấu. Số khớp thì mới dám đưa lên bài.
| Loại đất | Diện tích (m²) | Tỷ lệ |
|---|---|---|
| Đất ở mới (48 lô) | 7.269,74 | 50,19% |
| Giao thông | 6.980,33 | 48,19% |
| Mương thoát nước | 201,64 | 1,39% |
| Trạm biến áp | 33,59 | 0,23% |
| Tổng | 14.485,30 | 100% |
Đây là mặt bằng 48 lô mình vẽ lại từ bản quy hoạch. 48 lô chia hai dãy: dãy Bắc lô 01–15, dãy Nam lô 16–48. Gần nửa diện tích là đường, xây nhà chở vật liệu đỡ vất hơn đất trong ngõ nhiều.
Quy định quản lý ghi trên bản vẽ:
- Mật độ xây dựng tối đa 80%.
- Lô bám đường dưới 15 m xây tối đa 6 tầng. Lô bám đường trên 15 m tối đa 8 tầng.
- Tầng 1 cao 3,6–3,9 m, từ tầng 2 trở lên 3,3–3,6 m. Nền tầng 1 cao hơn vỉa hè 0,45 m.
- Chỉ giới xây dựng cách chỉ giới đường đỏ 3 m. Lô có cạnh dài trùng chỉ giới đường đỏ thì hai chỉ giới trùng nhau.
Khi xây thật, mỗi lô vẫn theo giấy phép xây dựng cấp cho chính lô đó.
Giá đất Nghi Đức khu Xuân Hương theo bảng giá Nhà nước 2026
Câu người mua hay hỏi nhất: “Người ta chào lô này vậy, có bị hớ không?”
Mình đếm trên bản vẽ: lô nhỏ nhất là lô 36 (130,92 m²), lớn nhất là lô 04 (207,41 m²). Có 13 lô đúng 140 m². 32 lô từ 150 m² trở xuống, 10 lô trên 150 đến 170 m², 6 lô trên 170 m² (02, 03, 04, 05, 34, 48).
Nên chọn mặt đường trước, vì mỗi loại đường hợp một cách sống.
| Nhóm lô | Mặt đường | Giá Nhà nước 2026 | Hợp với ai (nhận định của mình) |
|---|---|---|---|
| Lô 12–20 | QH 18m | 18 triệu/m² | Mở cửa hàng nhỏ, văn phòng tại nhà |
| Lô 01–10 và 21–34 | QH 12m | 15 triệu/m² | Gia đình ở thật |
| Lô 07–11 và 35–48 | QH 7m | 12 triệu/m² | Gia đình muốn ở yên tĩnh |
Lô 07–10 có tên ở cả dòng đường 12m lẫn dòng đường 7m trong phụ lục, cần hỏi cơ quan thuế hoặc phường xem lô đó áp mức nào.
Nguồn: Nghị quyết 35/2025/NQ-HĐND, áp dụng từ 01/01/2026, phụ lục phường Vinh Lộc – Vinh Phú, trang 78–79, mục V.2 (xem bản gốc trên cổng tỉnh).
Giá Nhà nước dùng để tính tiền sử dụng đất, thuế, phí, không phải giá mua bán. Nhưng nó là cái mốc: giá chào chênh bao nhiêu thì anh chị có cơ sở hỏi người bán vì sao.
Giá trị từng lô theo bảng giá Nhà nước (mình tự tính, không phải giá bán)
| Lô | m² | Theo giá NN |
|---|---|---|
| 01 | 164,18 | ~2,46 tỷ |
| 02 | 182,33 | ~2,73 tỷ |
| 03 | 194,87 | ~2,92 tỷ |
| 04 | 207,41 | ~3,11 tỷ |
| 05 | 191,77 | ~2,88 tỷ |
| 06 | 138,41 | ~2,08 tỷ |
| 07 | 141,65 | ~2,12 / 1,70 tỷ |
| 08 | 144,43 | ~2,17 / 1,73 tỷ |
| 09 | 147,65 | ~2,21 / 1,77 tỷ |
| 10 | 150,44 | ~2,26 / 1,81 tỷ |
| 11 | 151,51 | ~1,82 tỷ |
| 12 | 167,33 | ~3,01 tỷ |
| 13, 14 | 160 | ~2,88 tỷ |
| 15 | 161,70 | ~2,91 tỷ |
| 16 | 161,16 | ~2,90 tỷ |
| 17–19 | 140 | ~2,52 tỷ |
| 20 | 144,55 | ~2,60 tỷ |
| 21 | 148 | ~2,22 tỷ |
| 22–31 | 140 | ~2,10 tỷ |
| 32, 33 | 150 | ~2,25 tỷ |
| 34 | 173,80 | ~2,61 tỷ |
| 35 | 144,85 | ~1,74 tỷ |
| 36 | 130,92 | ~1,57 tỷ |
| 37 | 137,50 | ~1,65 tỷ |
| 38 | 141,49 | ~1,70 tỷ |
| 39 | 144,25 | ~1,73 tỷ |
| 40 | 147 | ~1,76 tỷ |
| 41 | 149,75 | ~1,80 tỷ |
| 42 | 151,98 | ~1,82 tỷ |
| 43 | 149,91 | ~1,80 tỷ |
| 44 | 146,90 | ~1,76 tỷ |
| 45 | 143,90 | ~1,73 tỷ |
| 46 | 150,84 | ~1,81 tỷ |
| 47 | 146,80 | ~1,76 tỷ |
| 48 | 172,46 | ~2,07 tỷ |
Lô 07–10: số trước tính theo đường 12m, số sau theo đường 7m. Cách tính: diện tích nhân đơn giá.
Cùng 140 m², lô 22 đường 12m tính ra 2,1 tỷ, lô 17 đường 18m tính ra 2,52 tỷ. Chỉ khác mặt đường đã chênh 420 triệu.
Đặt cạnh mặt đại lộ và khu đấu giá Xuân Đồng
| Vị trí | Mức giá |
|---|---|
| Lô trong khu Xuân Hương | 12–18 tr/m² |
| Đại lộ Vinh – Cửa Lò, đoạn qua Nghi Đức cũ | 33–35,5 tr/m² |
| Đường tỉnh 535 | 30 tr/m² |
| Đường Vạn Xuân | 28 tr/m² |
| Khu Xuân Đồng, Nghi Đức (43 lô) | 15,2–33 tr/m² (khởi điểm đấu giá 2022) |
Các dòng không ghi chú là giá Nhà nước 2026.
Theo bảng giá Nhà nước, đất mặt đại lộ cao gấp khoảng 1,8 đến 3 lần lô trong khu, tùy lô. Đó là khoảng cách giữa mặt đường lớn và đất trong khu dân cư, không có nghĩa lô Xuân Hương “rẻ”.
Khu Xuân Đồng cùng Nghi Đức cũ từng đấu giá 43 lô năm 2022, theo Báo Đấu thầu. Số liệu đã hơn bốn năm, chỉ để thấy mặt bằng từng ở mức nào, không dùng làm giá hiện tại. So rộng hơn ở bài giá nhà đất Vinh và giá đất Vinh.
Ưu điểm và điểm cần cân nhắc khi mua đất khu Xuân Hương, Vinh Phú
Mình đặt cả hai mặt lên bàn, như chính nhà mình đi mua.
Điểm mình thấy ổn:
- Quy hoạch 1/500 rõ chỉ giới, cốt nền, lô vuông vức. Theo kinh nghiệm của mình, đất chia lô bài bản kiểu này dễ xây, dễ bán lại hơn đất thổ cư trong ngõ nhỏ cùng khu.
- Hạ tầng đường đã thành hình, nhìn rõ trên flycam.
- Khoảng 14 phút tới Quảng trường Hồ Chí Minh, 5 phút tới UBND phường.
- Cùng trục Đại lộ Vinh – Cửa Lò, thông xe tạm giai đoạn 2 ngày 29/8/2024 (báo Nhân Dân). Theo Cafeland (08/7/2026), đồ án quy hoạch phân khu hai bên đại lộ khoảng 1.752 ha đang trình, dự thảo có khu trung tâm hành chính tập trung của tỉnh, nằm phía Vinh Lộc – Đông Lộc.
Điểm nên cân nhắc:
- Không có mặt đại lộ, nằm lọt trong khu dân cư cũ.
- Đường 7m hẹp hơn, hợp ở hơn là buôn bán.
- Không có tiện ích nội khu, dùng tiện ích sẵn có của phường.
- Đồ án hai bên đại lộ chưa duyệt. Mua chỉ vì trông vào trung tâm hành chính thì nên cân nhắc kỹ.
Theo kinh nghiệm của mình, khu hợp với gia đình trẻ đang làm ở Vinh muốn xây nhà ở thật, người tích sản dài hạn tầm 2–3 tỷ, Việt kiều mua cho bố mẹ. Chưa hợp với người cần mặt đường lớn kinh doanh, muốn lướt sóng, hay cần tiện ích nội khu.
Checklist mua đất đấu giá Nghi Đức an toàn trước khi xuống tiền
Nhiều người mất tiền không vì mua đắt, mà vì một tờ giấy chưa đọc kỹ.
- Đối chiếu số lô trên sổ với bản đồ 1/500. Lệch một số là lệch cả diện tích lẫn mặt đường.
- Xem sổ đỏ bản gốc: đúng tên người bán, có đang thế chấp không.
- Lô trúng đấu giá thì hỏi đã nộp đủ tiền sử dụng đất và được cấp giấy chưa.
- Xin thông tin quy hoạch bằng văn bản, kèm số quyết định phê duyệt 1/500. Xem bài kiểm tra quy hoạch đất Nghệ An.
- Hợp đồng cọc ghi rõ được hoàn cọc nếu pháp lý khác cam kết. Đọc thêm đặt cọc mua đất cần lưu ý gì.
- Ra tận lô xem mốc giới, hướng, cốt nền so với mặt đường, và lô có gần trạm biến áp hay mương thoát nước không.
- Mua vì nhu cầu thật, đừng để không khí đấu giá cuốn đi. Đọc thêm bài đấu giá đất Nghệ An: giá trị thật hay FOMO (tâm lý sợ bỏ lỡ).
Khu đã đấu giá đợt nào, giá trúng bao nhiêu: mình chưa tìm thấy thông báo riêng cho Xuân Hương, nên không đoán. Ai nói “sắp đấu” hay “đấu xong rồi”, cứ xin văn bản.
Bài để tham khảo, không thay tư vấn pháp lý hay cam kết về giá. Giấy tờ từng lô cần kiểm tra tại cơ quan có thẩm quyền.
Nhận danh sách lô đang có và giá chào thực tế
Bài còn thiếu một phần: lô nào đang bán, giá chào bao nhiêu. Phần này đổi theo tuần nên mình không ghi lên bài.
Anh chị nhắn Zalo 038.509.9999, ghi số lô đang để ý hoặc ngân sách. Mình gửi danh sách lô đang có, giá chào mới nhất và vị trí lô trên bản đồ 1/500 để anh chị tự so với bảng trên. Văn phòng mình ở tầng 4 HD Building, cùng phường Vinh Phú, tiện thì ghé, mình đưa ra tận lô.
Anh chị đang tìm nhà đất tại Vinh, Nghệ An, Hà Tĩnh có thể liên hệ Sáng qua 038.509.9999 để trao đổi những điểm cần kiểm tra trước khi quyết định.
Hãy cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền, vì đó là mồ hôi, công sức và tài sản lớn của anh chị.
Nhận thông tin & tư vấn riêng về dự án này
Hoàng Sỹ Sáng sẽ gọi lại cho anh chị: giá tham khảo, chính sách bán hàng mới nhất và lựa chọn hợp ngân sách.
Hoàng Sỹ Sáng sẽ liên hệ sớm. Cần gấp, anh chị gọi/Zalo 0385 099 999.
Câu hỏi thường gặp về đất đấu giá Nghi Đức, khu Xuân Hương
Nghi Đức nay thuộc phường nào?
Từ 01/7/2025, theo Nghị quyết 1678/NQ-UBTVQH15, xã Nghi Đức cũ cùng Hà Huy Tập, Nghi Phú và xã Nghi Ân được gộp thành phường Vinh Phú, tỉnh Nghệ An. Xóm Xuân Hương cũ nay là khối Xuân Hương, phường Vinh Phú. Giấy tờ ghi 'xã Nghi Đức, TP Vinh' là tên trước sáp nhập.
Khu đấu giá Xuân Hương ở đâu, cách trung tâm Vinh bao xa?
Khu nằm ở khối Xuân Hương, phường Vinh Phú, phía Tây giáp đường Lê Quý Đôn. Đo bằng Google Maps ngày 20/10/2026, đi ô tô tới Quảng trường Hồ Chí Minh khoảng 5,5 km, khoảng 14 phút. Tới UBND phường Vinh Phú 2,6 km, khoảng 5 phút. Khu không nằm mặt Đại lộ Vinh – Cửa Lò, đi xe ra đại lộ khoảng 1,4 km.
Khu đất Xuân Hương có bao nhiêu lô, mỗi lô rộng bao nhiêu?
Theo bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500, khu rộng 14.485,30 m², chia 48 lô đánh số 01–48. Lô nhỏ nhất là lô 36 (130,92 m²), lớn nhất là lô 04 (207,41 m²). Lô phổ biến rộng 7 m, sâu 20 m, có 13 lô đúng 140 m².
Bảng giá đất 2026 khu đấu giá Xuân Hương là bao nhiêu?
Theo Nghị quyết 35/2025/NQ-HĐND áp dụng từ 01/01/2026, lô mặt đường quy hoạch 18m (lô 12–20) là 18 triệu/m², đường 12m (lô 01–10, 21–34) là 15 triệu/m², đường 7m (lô 07–11, 35–48) là 12 triệu/m². Đây là giá Nhà nước để tính thuế, phí, tiền sử dụng đất, không phải giá mua bán thực tế.
Đất khu Xuân Hương được xây mấy tầng?
Theo quy định ghi trên bản vẽ 1/500, mật độ xây dựng tối đa 80%. Lô bám đường dưới 15 m xây tối đa 6 tầng, lô bám đường trên 15 m tối đa 8 tầng. Nền tầng 1 cao hơn vỉa hè 0,45 m. Khi xây thật phải theo giấy phép xây dựng cấp cho từng lô.
Khu đất Xuân Hương đã đấu giá chưa?
Hiện chưa tìm thấy thông báo riêng về đợt đấu giá hay giá trúng của khu Xuân Hương, nên không thể khẳng định. Ai nói 'sắp đấu giá' hay 'đã đấu xong', anh chị nên xin văn bản để kiểm tra. Khu Xuân Đồng cùng Nghi Đức cũ từng đấu giá 43 lô năm 2022, giá khởi điểm 15,2–33 triệu/m², số liệu này chỉ để tham khảo.
Cần hỏi thêm về nhà đất Vinh – Nghệ An? Gọi hoặc nhắn Zalo cho Hoàng Sỹ Sáng: 038.509.9999 · Nhắn Zalo
Theo dõi Sáng: Facebook · YouTube · TikTok · hoangsysang.com · Hồ sơ tác giả
Nguồn: bản vẽ QH-02 quy hoạch chi tiết 1/500 khu chia lô đất ở dân cư xóm Xuân Hương (hoàn thành 12/2020); bảng giá đất NQ 35/2025/NQ-HĐND phụ lục Vinh Lộc – Vinh Phú, trang 57 và 78–79; NQ 1678/NQ-UBTVQH15; Báo Đấu thầu 31/5/2022; khoảng cách đo Google Maps 20/10/2026; video flycam do Hoàng Sỹ Sáng cung cấp. Bài mang tính tham khảo, cập nhật 20/10/2026.